인천지방법원 2025타경513084. 인천 미추홀구 숭의동 ‘더프라임’ 11층 1102호, 전용 59.8492㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사나눔경영으로, 2020.08.10. 거래가 207,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2021.05.04. 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권보다 먼저 전입한 임차권자 이은지입니다. 보증금 207,000,000원이 최저가보다 커 원칙적으로 미배당액을 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
따라서 이 물건은 확약을 적용하는지 여부에 따라 가격 해석이 완전히 달라집니다. 확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 총부담은 최저가 151,900,000원과 룰상 인수액 58,026,600원을 합한 209,926,600원입니다. 이는 최근 12개월 평균 202,500,000원과 최신 거래 205,000,000원을 모두 웃돌아 가격 메리트가 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 실행되면 인수액은 0원이 되어 실질취득은 151,900,000원으로 내려갑니다. 이 사건의 투자가치는 최저가 자체보다 확약 원문과 실제 말소 이행에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 제11층 제1102호 도로명: 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.8492㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층 |
| 단지 | 더프라임 · 52세대 · 2017.05.17. 준공 |
| 소유자 | 주식회사나눔경영 (2020.08.10. 거래가 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 151,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.05.04. 설정된 주식회사페이금융대부 근저당권 130,000,000원입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이은지는 말소기준권리보다 앞선 2020.07.24. 전입·점유를 갖췄고 확정일자도 2020.07.02.이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차권자입니다.
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 주택 전부 · 임차권등기 | 2020.07.24. 2020.07.02. | 207,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원* 룰상 58,026,600원 |
| 김재민 | 2025.07.22. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상진 | 2025.07.22. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 탁연수 | 2025.08.01. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없으며 조사된 사람은 실제 4명입니다. 김재민·이상진·탁연수는 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로, 보증금이 확인되지 않더라도 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 중이라면 인도명령, 명도 협의 및 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고, 해당 임차권 말소가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 룰상 인수액은 58,026,600원이며, 국세·지방세가 우선 차감되면 임차인의 미배당액은 변동될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 25% 할인
같은 단지·유사 전용면적의 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 225,333,333원이지만, 2022년의 290,000,000원 거래 2건 등 과거 고가 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 202,500,000원, 최신 거래는 2026.06.의 205,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2025.07 | 58.91㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2024.09 | 59.85㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 2024.07 | 59.85㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 58.91㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2024.05 | 58.91㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 59.85㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2022.06 | 59.85㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 58.91㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2022.03 | 58.91㎡ | 13 | 238,000,000원 |
| 2021.07 | 59.85㎡ | 9 | 223,000,000원 |
| 2021.07 | 58.91㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 202,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 225,333,333원 |
최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 11.9% 하락했습니다. 가격 메리트가 있더라도 상승장을 전제로 평가해서는 안 됩니다. 그럼에도 확약 적용 실질취득 151,900,000원은 최근 12개월 평균보다 50,600,000원 낮고, 최신 거래보다 53,100,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 75.0%입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 70% | 151,900,000원 | 58,026,600원 | 209,926,600원 | 151,900,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 106,330,000원 | 102,958,620원 | 209,288,620원 | 106,330,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 74,431,000원 | 134,308,758원 | 208,739,758원 | 74,431,000원* |
확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총부담은 약 209,000,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 확약이 적용될 때만 회차별 최저가 하락이 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 207,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이금융대부 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 670,000,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인 이은지에게 배당되며, 근저당권자와 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 구조입니다. 이은지 보증금의 미배당액은 58,026,600원이지만, 매수인의 실질 인수 여부는 제출된 말소동의 확약서 적용으로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의오거리 북서측 인근으로, 주변에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 11층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m, 남서측 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 절대보호구역과 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 토지. 공시지가 1,575,000원/㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 52세대 규모이며 최근 거래 표본은 존재하지만, 최근 12개월 거래는 2건이고 가격 추세는 -11.9%입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 말소 대상이 을구 6번 이은지 주택임차권인지, 대항력 포기와 임차권 말소의 조건·시점이 무엇인지 원문으로 대조해야 합니다.
- 말소 이행 확인. 확약서가 제출됐다는 사실과 실제 임차권 말소가 이행된다는 것은 구분해 확인해야 합니다.
- 무확약 총부담 점검. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 총부담은 209,926,600원으로 최근 시세보다 높습니다.
- 점유자 명도. 김재민·이상진·탁연수는 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도명령·명도 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세의 종류와 법정기일을 확인해 임차인 배당 및 룰상 미배당액 변동 가능성을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 대비 75.0%라는 할인폭만 보지 말고 최근 거래 추세 -11.9%와 최근 거래 표본 2건을 함께 반영해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유 상태를 관리사무소 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관계서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 물건의 가격은 확약이 결정한다”
이 사건은 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 75.0%로 분명한 가격 차이가 있습니다. 그러나 대항력 있는 이은지 임차인의 보증금 207,000,000원이 존재하므로, 확약을 배제한 권리분석에서는 실질부담이 약 209,000,000원으로 유지돼 싸다고 할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용될 때만 인수액이 0원이 되고, 151,900,000원의 최저가가 실제 취득원가가 됩니다.
결론은 확약 적용 시 가격 메리트 있음, 확약 미적용 시 시세 이상입니다. 최근 거래 추세가 -11.9%로 하락하고 있고 후순위 전입자 3명의 명도, 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류도 남아 있으므로 확약 문구와 말소 실행을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 응찰해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약, 실행의 승부처는 명도와 세금 확인입니다.
