인천지방법원 2025타경513152. 부평역 동측 인근 더원레뷰 제2동 4층 403호, 전용 44.87㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자로 끝나지 않습니다. 임차인 이우영은 2021년 8월 26일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2022년 7월 8일 한빛자산관리대부 가압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 201,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 원칙적으로 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 5번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되는 동시에, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력에 따른 매수인 인수까지 해소하는 범위로 이행된다는 전제에서는 인수액을 실질 0원*으로 봅니다. 결국 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 확약서 원본의 범위와 실제 이행입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

등기부의 2013년 신한은행 근저당권 2,600,000,000원과 서인천새마을금고 근저당권 92,400,000원은 각각 이미 말소돼 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 현존 권리 중 말소기준은 2022.07.08. 한빛자산관리대부 가압류 6,591,323원이며, 이후의 국민건강보험공단 압류·부천시 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부평구 압류는 2025.06.20. 해제로 이미 말소됐습니다.

문제는 임차권등기 순위가 아니라 기초 임대차의 전입·점유 시점입니다. 임차권등기는 2023.10.23. 접수돼 말소기준보다 뒤지만, 이우영의 전입·점유는 2021.08.26.으로 더 빠릅니다. 확정일자도 2021.08.12.이고 배당요구가 이뤄져 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 따라서 확약이 없다면 배당 부족분은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 총액은 거의 고정

대항력 임차인의 보증금 201,000,000원이 각 회차 낙찰가보다 크기 때문에, 확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 현재 회차의 낙찰가와 인수를 합친 금액은 203,632,600원, 2회 유찰 시 203,049,340원, 3회 유찰 시 202,554,538원입니다. 즉 최저가가 낮아져도 실질취득액은 임차보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 확약이 무효라면 현재 회차 실질취득액 203,632,600원은 감정가 187,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 가격 판단은 확약의 확정성과 별도의 실거래 원본 대조를 함께 전제로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 우선변제권 있는 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금 부족분은 72,732,600원이며, 확약 미적용 시 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대상 호실은 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 시세나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
• 입지. 부평역 동측 인근으로 도시형생활주택·주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·업무시설· 상업용 빌딩·근린생활시설이 함께 소재하는 상업지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2동 4층 403호이며, 외벽은 미장스톤·돌붙임, 내부는 벽지·장판, 창호는 샷시로 평가됐습니다.
• 도로·설비. 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접하고, 승강기·난방·도시가스· 화재탐지·옥내소화전·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 현황. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았으나, 현황조사 당시 호실 출입문에 전기공급중단안내문 등이 부착돼 있었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 확약 주체·대상 임차권·대항력 포기 범위·말소 절차·이행 조건과 낙찰자에게 적용되는지를 문구 단위로 확인해야 합니다.
• 두 가지 자금 시나리오. 확약 이행 시 130,900,000원, 미이행 시 203,632,600원을 기준으로 자금 계획을 각각 세워야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하고 전기공급중단안내문이 부착됐던 만큼 실제 점유자, 열쇠 인도, 잔존 물품과 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금·배당 확인. 국민건강보험공단·부천시 압류가 있으므로 당해세와 교부청구 금액이 배당 및 인수 판단에 미치는 영향을 법원 기록으로 대조해야 합니다.
• 가격 원본 대조. 감정가의 70%라는 이유만으로 저렴하다고 단정하지 말고, 도시형생활주택 44.87㎡의 실제 거래·매물·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
• 관리비·설비 확인. 공용부분 관리비 체납, 전기·가스·수도 재공급 비용과 내부 수리 상태를 관리주체와 현장에서 점검해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”

이 사건에는 보증금 201,000,000원의 대항력 임차인이 존재합니다. 확약이 없다면 현재 최저가 130,900,000원에 낙찰되더라도 72,732,600원을 추가로 인수해 실질취득이 203,632,600원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어나 총액은 201,000,000원대에서 거의 고정됩니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 인수 해소 범위로 정상 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 130,900,000원입니다. 등기상 후순위 권리는 모두 소멸하므로, 결론을 가르는 것은 권리의 개수가 아니라 확약서 한 장의 효력과 이행 가능성입니다. 또한 실거래 비교 없이 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 확약 확인은 필수, 가격 판단은 실거래 대조 후. 이것이 이 물건의 입찰 원칙입니다.