부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 두 차례 유찰로 가격은 낮아졌습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 구조입니다. 박수호 임차인의 보증금 141,000,000원은 원칙상 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형 구조였으나, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 확약 적용 시 해당 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

감정가 / 최저가

157,000,000원 / 76,930,000원

2회 유찰

실질취득 판단

76,930,000원

확약 적용 시 인수 0원

최근 거래 평균

147,500,000원

최근 거래 2건

핵심지표

임차권등기

확약 확인 필수

인천지방법원 2025타경513165. 인천 남동구 서창동 이스트힐 비동 302호 다세대주택입니다. 감정가는 1.57억, 현재 최저매각가는 7,693만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 단순히 반값 경매로 볼 수 없습니다. 을구의 주택임차권등기가 핵심이며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 일반적으로 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 문제가 발생합니다.

이번 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 표시되어 있어 해당 임차인에 대해서는 확약 효력 확인을 전제로 실질 인수부담이 0원으로 처리됩니다. 다만 입찰 전 원본 서류에서 확약 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513165
소재지	인천광역시 남동구 서창동 574-2 이스트힐 비동 3층302호
용도 / 전용	다세대주택 · 58.72㎡
소유자	주식회사대성하우징
감정가 / 최저가	157,000,000원 / 76,930,000원
신청채권자	주택도시보증공사 · 청구금액 141,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박수호	141,000,000원	有	有	확약 적용 시 실질 0원*

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권등기에 적용되는 것을 전제로 한 판단입니다. 확약 범위를 벗어나는 권리가 있는지 원본 확인이 필요합니다.

⚠️ 대항력 인수형 구조 확약이 없다면 보증금 141,000,000원과 낙찰가 76,930,000원의 차액 65,854,740원이 매수인 부담으로 연결될 수 있는 구조입니다. 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 유형입니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	1,784,740원
임차인 박수호 보증금 우선변제	75,145,260원
주택도시보증공사 미배당	0원
소유자 교부	0원

매각대금 배분

감정가 vs 거래가격

최저가는 최근 거래 평균 대비 낮지만, 임차권 확약 확인이 가격 판단보다 우선입니다.

✅ 권리 관점 확약이 유효하면 주된 임차권 인수 부담은 해소되어 낮은 가격 접근이 가능합니다.

⛔ 주의 관점 소형 다세대이고 단지 규모는 8세대입니다. 거래 사례가 적고 환금성이 제한될 수 있어 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 인천서창중학교 동측 인근으로 아파트·다세대·단독주택이 혼재한 주거지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하고 인근 버스정류장 이용이 가능한 수준입니다.
규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 확인됩니다.
환금성. 이스트힐B동은 8세대 규모이며 최근 거래 평균은 147,500,000원입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

확약 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 해당 임차권등기에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
인수 계산. 확약이 부인되면 보증금 인수 위험이 다시 발생할 수 있습니다.
시세 확인. 최근 거래 147,500,000원, 최신 거래 140,000,000원을 기준으로 가격을 판단하세요.
점유 확인. 현황상 단수 안내문 등이 있어 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값보다 중요한 것은 권리 구조”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 약 49%까지 내려온 매력적인 경매입니다. 하지만 본질은 임차권등기입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조에서는 일반적인 저가 매수 논리가 통하지 않습니다. 다만 확약이 유효하게 적용된다면 인수 부담은 실질 0원으로 정리될 수 있습니다. 가격 메리트와 함께 반드시 확약 효력을 확인해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 5,700만원
2	2026-06-23	유찰	1억 990만원
3	2026-07-23	대기	7,693만원

부동산강제경매

임차보증금 리스크가 있었지만, 확약으로 출구를 만든 물건 — 인천 이스트힐B동 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값보다 중요한 것은 권리 구조”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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