한 줄 평 최저가는 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 인수 위험입니다. 임차인 홍지미의 보증금은 240,000,000원이며 우선변제 배당 후 부족분 130,644,080원은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
감정가
228,000,000원
다세대
최저가
111,720,000원
2회 유찰
실질취득 부담
242,364,080원
낙찰가+인수 가능액
임차인 인수
130,644,080원
미배당 보증금
인천지방법원 2025타경513189. 미추홀구 숭의동 소노하임 11층 1101호 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 1.11억원으로 감정가의 약 49%까지 내려왔지만, 권리분석의 중심은 임차권입니다. 홍지미 임차인은 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 매각 후 보증금 부족분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 162-81 소노하임 11층1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 67.3593㎡ |
| 소유자 | 최혁수 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 기준점
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차권
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 홍지미 | 240,000,000원 | 有 | 가능 | 가능성 있음 |
임차인은 2022.02.14 전입, 2022.01.28 확정일자를 갖추었고 주택임차권등기가 2024.03.08 완료되었습니다. 배당표 기준 우선변제로 109,355,920원이 배당되고 부족분 130,644,080원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있어 실제 인수 여부는 확약 범위를 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.59㎡ | 8 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 67.75㎡ | 12 | 149,000,000원 |
| 2025.05 | 70.66㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 152,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 152,000,000원, 최신 거래가는 155,000,000원입니다. 현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균 대비 73.5% 수준으로 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득은 약 242,364,080원으로 계산됩니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
⚠️ 확약 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 범위가 해당 임차권 전체에 적용되는지 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,364,080원 |
| 임차인 홍지미 보증금 | 240,000,000원 | 109,355,920원 |
| 서민금융진흥원 가압류 | 10,301,453원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득 vs 최근시세
임차보증금 인수 여부에 따라 실질취득 기준 판단 필요
✅ 긍정 요소 최근 거래 대비 최저가는 낮고, 소노하임은 2018년 준공 다세대이며 도원역 접근성이 있는 물건입니다.
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차권 보증금 240,000,000원이 존재합니다. 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 낮아져도 총 부담액은 크게 줄지 않는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 적용 범위를 반드시 확인.
- 실질취득 기준 검토. 최저가가 아니라 낙찰가+인수 가능 보증금 기준으로 판단.
- 전기 제한 안내 확인. 현관에 전기공급 제한 예정 안내가 부착된 사항 재확인.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 필요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조를 봐야 한다”
이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 다세대 경매에서 흔히 발생하는 임차보증금 인수 문제가 핵심입니다. 권리관계의 중심은 홍지미 임차권이며, 확약 적용 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 입찰 판단은 최저가가 아니라 실질취득 비용을 기준으로 해야 합니다.
