34,300,000원
인천지방법원 2025타경513234. 남동구 남촌동 대하빌라(F동) 2층 202호, 전용 36.06㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 박성현은 2022.09.24. 매매를 원인으로 2022.11.07. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 115,000,000원입니다. 같은 계약일에 임차인 이현진의 임대차가 시작됐고, 확정일자는 2022.09.29., 주민등록·점유개시는 2022.11.07.입니다. 이후 2024.08.05. 보증금 105,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다.
이 임차권은 말소기준인 2025.03.20. 남동구 압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 실제로 현재 최저가 34,300,000원으로 배당을 돌리면 집행비용 1,017,400원을 뺀 33,282,600원만 임차인에게 배당되고, 71,717,400원이 남습니다. 이 금액을 그대로 승계한다면 최저가와 합친 취득부담은 106,017,400원으로 최근 거래 평균 99,666,666원을 웃돕니다. 따라서 확약이 없다면 “최저가가 3,430만원이라 싸다”는 판단은 틀립니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513234 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 352-5 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 남촌로122번길 62-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.06㎡ · 3층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박성현 · 2022.09.24. 매매 · 거래가액 115,000,000원 · 2022.11.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 34,300,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 1989.11.14. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
말소기준은 2025.03.20. 남동구 압류입니다. 그러나 이보다 앞선 2024.08.05. 을구 3번 주택임차권이 존재합니다. 임차인 이현진은 2022.11.07. 주민등록·점유를 시작했고 2022.09.29. 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 따라서 확약서가 없다면 매각으로 당연 소멸하는 권리로 처리할 수 없습니다.
말소기준 이후인 2025.07.31. 금천세무서 압류와 2025.10.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1989년 근저당과 2000년·2003년 경매, 2001년 가압류, 2009년 가등기 등은 이미 등기부상 말소된 이력입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현진 2층 202호 36.06㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2022.11.07. | 2022.09.29. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 말소동의 확약 반영 |
③ 유찰 시나리오 — 확약 여부가 가격 판단을 완전히 바꾼다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34,300,000원 | 71,717,400원 | 106,017,400원 | 34,300,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24,010,000원 | 81,822,180원 | 105,832,180원 | 24,010,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16,807,000원 | 88,895,526원 | 105,702,526원 | 16,807,000원 |
표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 105,000,000원 부근에 머뭅니다. 반대로 확약을 적용하면 실질 인수는 0원이므로 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어집니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 기준으로 봐야 한다
대하빌라(F동) 전용 36.06㎡ 거래 표본은 3건입니다. 제공된 최근 거래 평균은 99,666,666원, 최신 거래는 2022.09. 115,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 34,300,000원은 최근 거래 평균의 34.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 36.06㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.04 | 36.06㎡ | -1 | 54,000,000원 |
| 2022.04 | 36.06㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 99,666,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 1. 임차인 이현진 보증금 | 105,000,000원 | 33,282,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체는 임차보증금 미배당액 71,717,400원을 매수인 인수액으로 계산합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 본 리포트의 실질 인수 판단은 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남촌도림동행정복지센터 북측 인근. 단독주택·다세대주택·소규모 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물, 2층 202호. 사용승인일은 1989.11.14.이며 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 대하빌라(F동)는 총 8세대이며, 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 소규모·노후 다세대 특성상 가격 할인과 별개로 매도 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권이 정확히 확약 대상인지, 말소 조건이 무엇인지 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 확약 전후 가격을 분리. 확약 반영 시 실질취득은 34,300,000원, 확약을 배제한 현재 회차 총부담은 106,017,400원입니다. 두 가격을 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 상태 확인. 이현진의 임차권등기는 보증금 105,000,000원, 주민등록·점유 2022.11.07., 확정일자 2022.09.29.로 선순위 대항력 구조입니다.
- 거래 표본 보수적으로 해석. 제공된 동일면적 거래는 3건뿐이고 최신 거래는 2022.09.입니다. 개별 호수 상태와 현재 매도 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 환금성 확인. 8세대·1989년 사용승인 다세대이며 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 빠른 재매각을 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “3,430만원짜리 물건”이 되려면 확약이 전제다
겉으로 보면 감정가 100,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 34,300,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 낮은 최저가가 아니라 보증금 105,000,000원의 선순위 임차권입니다. 확약을 무시하면 매수인 인수액이 71,717,400원 발생해 현재 총부담이 106,017,400원으로 올라가므로 가격 메리트가 거의 사라집니다.
이번 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점 때문에 결론이 달라집니다. 그 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 34,300,000원입니다. 제공된 거래 평균 99,666,666원의 34.4% 수준이라 가격 차이는 큽니다. 다만 1989년 사용승인·8세대 다세대·평균 3.0회 유찰이라는 환금성 리스크가 남습니다. 확약 확인은 필수, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
