한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 대항력 있는 임차권 인수 위험입니다. 임차인 이보람의 보증금 2.19억 중 배당 부족분 105,778,960원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차권등기 말소 및 인수 부담 해소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
감정가
236,000,000원
최저가 115,640,000원
실질취득(인수 포함)
221,418,960원
낙찰가+미배당 인수
임차인 인수
105,778,960원
확약 효력 확인 필요
최근 시세
282,500,000원
최근 거래 2건 평균
인천지방법원 2025타경513260. 미추홀구 주안동 보광그랑베르 1동 1103호 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 2.36억에서 2회 유찰 후 1.156억까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 주택임차권등기입니다. 임차인 이보람은 전입일 2020.03.16, 확정일자 2020.02.11, 보증금 219,000,000원으로 대항력과 우선변제권을 가진 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 11층1103호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 67㎡ |
| 소유자 | 김석진 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
말소기준권리는 2020.12.29 설정된 을구 3번 근저당권(오정자)입니다. 이후 설정된 임차권등기, 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권자는 말소기준 이전 전입 및 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이보람 | 219,000,000원 | 有 | 有 | 확인 필요 |
⚠️ 인수 위험 계산 현재 최저매각가 115,640,000원 기준 임차인 우선배당 예상액은 113,221,040원입니다. 부족분 105,778,960원은 대항력 임차인 인수 구조로 계산됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득가는 낙찰가+미배당 인수액으로 판단해야 합니다.
✅ 확약 확인 포인트 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있습니다. 확약이 실제 임차권등기 말소 및 대항력 포기를 의미하는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 단, 확약 범위 밖 권리는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단
보광그랑베르 동일 면적 최근 거래는 2건이며 최근 12개월 평균은 282,500,000원입니다. 최저매각가는 115,640,000원으로 표면 할인율은 크지만, 임차인 인수 위험을 반영하면 확약 전 기준 실질취득은 약 221,418,960원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 67.46㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2022.06 | 67.46㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 282,500,000원 | ||
매각대금 배분
감정가 / 실질취득 vs 실거래
확약 전 기준 실질취득은 임차인 인수를 포함해 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 실제 매수인 부담 제거로 이어지는지 확인해야 합니다.
- 인수금액 반영. 확약 효력이 없다면 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 소유권 및 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차권”
이 물건은 2회 유찰로 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 실제 부담하는 총취득비용입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 하락이 곧 비용 절감으로 이어지지 않습니다. 주택도시보증공사의 확약 효력이 확인되는지 여부가 이 물건의 최종 투자 판단을 결정합니다.
