부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513269 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 51.9981㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

101,037,750원 1억 103만 감정가 165,000,000원

감정가의 61% 2026-07-23 낙찰

최저매각가 80,850,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-23 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

808만원

최저가의 10% · 8,085,000원

실거래 대비

▼ 26.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.37억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 1.5억이 핵심 리스크이며 현재 최저가에서도 71,005,300원 인수 가능성이 발생합니다.

가격 최저가 80,850,000원이지만 실질취득은 인수액 포함 151,855,300원 수준
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 약 8,085,000원이며 부족 배당금 인수 검토 필요
리스크 김종규 임차권등기 존재, 대항력 있음·우선변제권 행사 가능

한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 오피스텔이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김종규의 보증금 150,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 배당 부족분 71,005,300원이 매수인에게 인수될 가능성이 있어 실질취득은 약 151,855,300원 수준으로 봐야 합니다.

감정가

165,000,000원

평가금액

최저가

80,850,000원

2회 유찰

실질취득

151,855,300원

낙찰가+인수액

매수인 인수

71,005,300원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경513269. 인천 미추홀구 도화동 도화탑클래스 5층 504호 오피스텔입니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 일반적인 근저당보다 임차권등기입니다. 임차인 김종규는 2022년 전입과 확정일자를 갖춘 후 임차권등기가 설정되어 있으며, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513269
소재지	인천광역시 미추홀구 도화동 490-3 도화탑클래스 5층504호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 오피스텔로 이용중
소유자	최승준
감정가 / 최저가	165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 150,000,000원
매각기일	2026.07.23

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김종규	150,000,000원	有	가능	검토필요

임차인 김종규는 임대차계약일자 2022.09.19, 주민등록일자 2022.10.18, 확정일자 2022.09.20이며 임차권등기명령에 따라 등기되었습니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서는 구조로 대항력이 인정됩니다.

⛔ 인수 위험 현재 매각가 80,850,000원 기준 임차인은 우선변제로 78,994,700원을 배당받고 부족한 71,005,300원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득 부담은 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,855,300원
임차인 김종규 보증금	150,000,000원	78,994,700원
신한은행 가압류	33,685,907원	0원
주택도시보증공사	150,000,000원	0원

매각대금 배분

낙찰가 vs 실질취득

임차보증금 인수 반영 시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

⚠️ 확약 관련 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 다만 확약 적용 범위와 임차권 처리 결과는 원본 서류 확인이 필요합니다.

④ 입찰 체크리스트

실질취득 기준 판단. 최저가 80,850,000원만 보면 저렴해 보이지만 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
임차권등기 확인. 김종규 임차인의 대항력·우선변제권 및 확약 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
추가 유찰 주의. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수 부담이 증가할 수 있습니다.
원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약 관련 서류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 물건은 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 임차권등기된 보증금 150,000,000원이 존재하고 현재 회차 기준 매수인 인수 가능액이 71,005,300원입니다. 따라서 판단 기준은 80,850,000원의 낙찰가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 비용입니다. 권리관계의 핵심은 임차권이며, 확약 적용 여부까지 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 발목 잡는다 — 도화탑클래스 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금

③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-15	유찰	1억 6,500만원
2	2026-06-23	유찰	1억 1,550만원
3	2026-07-23	대기	8,085만원