인천지방법원 2025타경513290. 인천 미추홀구 숭의동 신영아이폴리스1차 6층 602호 오피스텔입니다. 감정가는 2.26억, 현재 최저가는 1.1074억까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형 사건과 다릅니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기가 존재하고, 임차인 김궁의 보증금은 2.8억입니다. 전입과 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
매각대금에서 임차인이 일부 배당을 받더라도 부족분이 남습니다. 현재 회차 기준 배당표상 108,389,640원이 배당되고 171,610,360원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있는 금액입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어, 확약 범위 내에서는 실질 인수가 0원이 될 수 있으므로 반드시 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 6층602호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 68.1㎡ |
| 소유자 | 조해민 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 보증금 2.8억
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김궁 | 주거 (임차권등기) | 280,000,000원 | 有 | 有 | 가능성 있음 |
현재 배당 기준 임차인 배당액은 108,389,640원입니다. 부족분 171,610,360원이 남으며, 확약서가 해당 임차인 전체에 적용되는 경우 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 그러나 확약 범위를 벗어나는 권리 또는 조건은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 착시 주의
신영아이폴리스1차 동일 면적 실거래 기준 최근 거래 평균은 205,000,000원입니다. 최저매각가만 보면 시세 대비 54% 수준이나, 임차보증금 인수 위험을 반영하면 실질취득은 시세보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 68.1㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2022.03 | 68.1㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2022.02 | 68.1㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 205,000,000원 | ||
④ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 임차인 김궁 보증금 | 280,000,000원 | 108,389,640원 |
| 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 171,610,360원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 전체 인수를 해소하는지 원본 확인이 필요합니다.
- 최저가 착시 금지. 110,740,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 인수 가능 보증금을 포함해 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가가 아니다”
이 사건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 최저가가 눈에 띄지만, 실제 판단 기준은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금이 존재하기 때문입니다. 확약이 완전히 적용된다면 기회가 될 수 있지만, 그렇지 않다면 실질취득은 시세 수준을 넘어설 수 있습니다. 권리 확인의 핵심은 임차권등기 인수 여부, 가격 판단의 핵심은 인수 포함 총비용입니다.
