한 줄 평 2회 유찰로 표면 가격은 낮아졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 2.11억원이 존재해 최저가 낙찰 시 미배당 보증금 115,164,000원의 인수 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
감정가
200,000,000원
다세대주택
최저가
98,000,000원
2회 유찰
실질취득
213,164,000원
낙찰가+인수 추정
매수인 인수
115,164,000원
임차보증금 미배당
인천지방법원 2025타경513307. 인천 미추홀구 주안동 에스엠빌 5층502호 다세대주택입니다. 감정가는 2억원, 현재 최저매각가는 9,800만원까지 내려왔지만 이 사건의 핵심은 유찰 할인보다 임차권등기 임차인의 대항력입니다.
임차인 서상호는 임차보증금 211,000,000원으로 전입 및 확정일자를 갖춘 임차권등기권자입니다. 배당요구를 했지만 최저가 기준 배당 가능한 금액이 부족해 약 115,164,000원이 남고, 이는 매수인이 부담할 가능성이 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513307 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 75-40 에스엠빌 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 복층구조 · 전용 44.48㎡ |
| 소유자 | 김민중 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 98,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 인수 위험 임차권등기권자 서상호는 전입일 2022.05.13, 확정일자 2022.03.28로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 최저가 98,000,000원 기준 배당 부족분 115,164,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서상호 | 211,000,000원 | 有 | 有 | 115,164,000원 가능 |
매각물건명세서에는 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있습니다. 확약 범위와 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준 확인
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 53.28㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2026.06 | 58.29㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.08 | 58.29㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 72.95㎡ | 5 | 211,000,000원 |
최근 12개월 거래 평균은 134,500,000원, 최신 거래는 2026년 6월 137,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 72.9% 수준이지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 비용은 약 213,164,000원으로 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다.
⚠️ 하락 추세 반영 최근 거래와 과거 거래 비교 기준 추세는 -27.5%로 하락 방향입니다. 최저가만 보고 할인 매수로 판단하기보다 임차보증금 인수 후 총투입액을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 임차인 서상호 보증금 | 211,000,000원 | 95,836,000원 |
| 근로복지공단 가압류 | 4,035,610원 | 0원 |
| 우담자산관리대부 가압류 | 17,225,417원 | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
임차보증금 인수 반영 시 총투입액이 시세 수준을 초과할 수 있습니다.
⛔ 핵심 결론 이 물건은 최저가 9,800만원만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 임차보증금 인수 가능성을 포함하면 실질취득 부담이 커집니다. 입찰 전 임차권등기 및 확약서 효력을 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 서상호 임차권등기의 인수 여부와 주택도시보증공사 확약 내용을 원본 확인.
- 실질취득 기준 검토. 낙찰가보다 낙찰 후 부담하는 보증금까지 포함해 판단.
- 하자 확인. 감정평가서상 보일러배관 파손으로 인한 누수 조사 내용 확인.
- 환금성 검토. 에스엠빌은 총 6세대 규모이며 최근 거래 편차가 있음.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저다”
이 사건은 2회 유찰로 가격이 내려왔지만 일반적인 할인 경매와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 최저가 낙찰 자체가 곧 저렴한 취득을 의미하지 않습니다. 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금을 포함한 실질취득가입니다.
