인천지방법원 2025타경513341. 인천 미추홀구 도화동 명가스퀘어 5층 502호 다세대주택입니다. 소유자는 이혜영 씨이며, 등기상 가장 중요한 변수는 을구 7번 주택임차권입니다. 김태운 임차인은 2022년 전입·점유, 확정일자를 갖춘 임차권등기권자로 확인됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 단순히 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 예상 배당 후 부족액은 142,576,640원이며, 낙찰자가 부담할 실질취득비용은 낙찰가와 합산해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513341 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 534-4 명가스퀘어 5층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이혜영 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 승부처
말소기준권리 이후의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 7번 주택임차권등기는 별도 검토가 필요한 권리입니다. 임차인 김태운은 전입일 2022.06.07, 확정일자 2022.04.28, 보증금 250,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김태운 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 내용이 있으나, 확약은 해당 권리 처리 범위에서만 판단해야 합니다. 임차권 인수 위험이 완전히 사라졌다고 단정하지 않고 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
| 단지 | 명가스퀘어9차 |
|---|---|
| 세대수 / 준공 | 6세대 · 2012.04.17 |
| 최근 거래 | 2024.12 · 79.39㎡ · 154,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 154,500,000원 |
최저매각가만 보면 최근 거래 대비 71% 수준으로 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수 가능액을 반영한 실질취득 약 252,336,640원은 최근 거래 154,500,000원을 크게 초과합니다. 따라서 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 임차인 김태운 보증금 | 250,000,000원 | 107,423,360원 |
| 비엔케이캐피탈 가압류 | 11,464,825원 | 0원 |
| 케이뱅크 가압류 | 16,715,451원 | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 109,760,000원은 낙찰가일 뿐이며 임차보증금 인수 가능액을 합산해야 합니다.
- 임차권 확인. 주택임차권등기 말소 여부와 확약 범위를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 명가스퀘어9차는 6세대 규모로 거래 표본이 적어 환금성 부담이 있습니다.
- 가격 판단. 최근 거래 154,500,000원 대비 실질취득이 높아 가격 가점 대상이 아닙니다.
맺으며 — “반값 최저가가 아니라 보증금 경매”
이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 핵심 비용은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 실제 투자금은 크게 달라집니다. 권리상 가장 중요한 것은 임차권 처리이며, 가격상으로는 최근 거래 대비 메리트가 부족합니다. 최저가보다 실질취득을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
