인천지방법원 2025타경513370. 계산동 57-25 가동 3층 302호, 전유면적 42.81㎡ 전부를 사용하는 다세대주택입니다. 감정가 130,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 91,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 김태현의 대항력 있는 임차권과 말소동의 확약입니다.
김태현은 2020.06.19 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023.10.17 압류보다 앞섭니다. 임차권등기에는 2020년 계약 보증금 130,000,000원과 2022년 계약 보증금 136,000,000원이 함께 기재돼 있으며, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 현재 매각가 91,000,000원 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 136,000,000원 중 47,038,000원이 배당되지 않는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 이에 따라 해당 임차권의 인수는 실질 0원*, 매수인의 실질취득액은 최저매각가와 같은 91,000,000원으로 봅니다. 권리분석의 결론은 확약서가 실제 매각조건에 반영되는지에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 57-25 가동 3층 302호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 계산새로19번길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 김은규 (2020.06.19 소유권 취득 · 거래가 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 현장 표기 | 건물 외벽에는 ‘제일그린타운 5동’으로 표기 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약으로 해소
말소기준은 2023.10.17 남동세무서장 처분의 압류입니다. 김태현의 전입·점유는 2020.06.19로 말소기준보다 빠르므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 2024.07.15 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 그 기초가 되는 전입·점유가 선행해 단순한 후순위 임차권으로 취급해서는 안 됩니다.
1992년 국민은행 근저당권과 2002년 근해안강망수산업협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2020년 김태현 명의 전세권도 2022.06.20 해지로 말소됐습니다. 현재 분석에서 매수인 인수 여부를 좌우하는 것은 2024년 주택임차권등기이며, 매각물건명세서상 말소동의 확약이 그 위험을 해소하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·확정·배당요구 | 보증금 기재 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태현 | 3층 302호 42.81㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 전입·점유 2020.06.19 확정일자 2020.06.02 / 2022.05.27 배당요구 2024.07.15 | 130,000,000원 136,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 말소동의 확약 반영 시 실질 인수 0원* |
김태현은 말소기준보다 앞선 전입·점유, 확정일자 및 배당요구를 갖췄습니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인 인수 검토 대상입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 미배당액은 47,038,000원입니다.
③ 가격과 실질취득 — 70% 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 130,000,000원, 현재 최저매각가는 91,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 확약 반영 후 매수인 인수액은 실질 0원이므로 실질취득액도 91,000,000원입니다.
그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 91,000,000원이 현재 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 소유자 김은규의 2020.06.19 취득가 130,000,000원은 현재 시세를 대신할 수 있는 최신 비교가격이 아닙니다. 따라서 “감정가 대비 30% 하락했으니 싸다”는 결론은 금지해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 47,038,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 63,699,999원 | 62,153,399원 | 73,846,601원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 44,589,999원 | 43,387,379원 | 92,612,621원 | 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 136,000,000원 | 88,962,000원 |
| 신청채권 미배당 | - | 47,038,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,038,000원을 제외한 88,962,000원이 주택도시보증공사에 배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 실질 인수 0원 판단은 말소동의 확약을 전제로 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중이며, 전유부분은 4층 건물 중 3층 302호입니다.
- 주위환경. 인천안남중학교 남측 인근으로 단독주택과 다세대주택이 형성돼 있고, 배후에는 근린생활시설이 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 하이샷시이며 위생설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 토지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 서측과 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장 식별. 등기상 가동으로 표시되지만 건물 외벽에는 ‘제일그린타운 5동’으로 표기돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김태현 임차권등기의 말소 대상, 조건과 적용 범위가 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수권리 기재와 주택도시보증공사 말소동의 확약 기재가 최종 서류에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 김태현 임차권에만 적용되므로 현장점유와 전입세대 현황에서 다른 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 계산동 인근 다세대주택의 최신 거래와 매물을 대조해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 서류상 가동과 외벽 표기 ‘제일그린타운 5동’이 같은 목적물인지 현장에서 호수·동 표지를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.27 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 미반영 비용 확인. 당해세·최우선변제·체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있고, 현재 회차 미배당도 47,038,000원에 달합니다. 말소동의 확약이 없다면 낙찰가 91,000,000원만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 인수 검토 물건입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 김태현 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 91,000,000원입니다. 다만 이 안전성은 확약서라는 문서에 의존합니다. 권리는 조건부 통과, 가격은 판단 보류. 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다 확약서 원문과 최신 시세 검증이 먼저인 물건입니다.
