확약이 정상 이행되면 인수 0원*, 미적용 시 룰상 인수 50,097,000원 — 인천 이토타워 733호

인천지방법원 2025타경513450. 인천 남동구 구월동 이토타워,꼬르띨레오피스텔 7층 733호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자 이평화는 2021.12.31. 거래가 115,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 호실에는 권이진의 115,000,000원 주택임차권이 존재하며, 권이진은 2021.12.01. 확정일자를 받고 2021.12.31. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2023.11.07. 남동구 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

등기상 임차권은 2024.01.31. 설정됐지만, 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2021.12.31.입니다. 현재 회차에서 권이진이 예상 배당받는 금액은 64,903,000원, 보증금 부족분은 50,097,000원입니다. 원칙만 적용하면 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 확약이 조건대로 이행되고 임차권등기가 말소되면 해당 임차인 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인

2004년 국민은행 근저당권은 2012.11.20. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.11.07. 남동구 압류입니다. 이후의 남동구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 2024.01.31. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 임차인·점유 분석

실제 조사 대상은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 권이진은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되고, 김명종은 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 김명종의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 현재 확인된 전입일을 기준으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유·명도와 배당관계는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.

③ 최저가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다 (확약 미적용 기준)

확약을 제외하고 원래 권리구조만 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 권이진에게 돌아가는 배당금이 줄고 매수인이 인수할 미배당액이 늘어납니다. 그 결과 매각가와 인수액을 합친 총부담은 세 회차 모두 약 115,000,000원대입니다. 따라서 최저가가 70%·49%·34%로 낮아지는 것만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,500,000원 가정)

권이진의 보증금 부족분은 50,097,000원입니다. 확약이 없다면 룰상 매수인 인수액이며, 제출된 말소동의 확약서가 정상 이행되면 권이진 관련 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당해 우선 차감되면 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 중 7층 733호입니다.
• 입지. 인천경찰청 남측 인근의 중심상업지역으로, 상업용 부동산이 주를 이루는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장과 인천도시철도1호선 예술문화회관역이 있습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전, 기계식주차시설, 도시가스시설이 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 가장형 평지이며 업무시설·판매시설·근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 북측과 서측은 대로, 동측은 소로의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 과밀억제권역과 철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 9,039,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
• 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 무조건적 확약인지, 매각대금 납부 후 을구 3번 임차권등기가 실제 말소되는지 확인해야 합니다.
• 확약 적용 대상 확인. 확약은 권이진 임차권에만 적용됩니다. 다른 점유자나 권리까지 자동으로 정리되는 것은 아닙니다.
• 배당표 재계산. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 권이진 예상배당과 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
• 김명종 임대차 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 권이진의 임차권등기와 김명종의 현황조사상 점유가 함께 확인되므로 현재 실제 점유자와 인도 협의 대상을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 주거용 오피스텔의 최근 거래, 임대료, 공실, 관리비와 기계식주차 이용 조건을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “66,500,000원짜리 물건”은 확약이 유효할 때만

이 물건의 핵심은 감정가 95,000,000원이나 1회 유찰된 최저가 66,500,000원이 아닙니다. 권이진의 대항력 있는 보증금 115,000,000원과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 정상 이행되면 권이진 관련 인수는 실질 0원*이고 현재 회차 실질취득은 66,500,000원입니다. 반대로 확약을 적용하지 못하면 현재 회차 룰상 인수는 50,097,000원, 총부담은 116,597,000원입니다.

또한 국세·지방세 압류 3건은 실제 배당액을 바꿀 수 있고, 김명종의 보증금은 확인되지 않았습니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 결론은 분명합니다. 확약 원문과 말소 실행을 확인하면 검토 가능한 물건, 확인하지 못하면 선순위 임차보증금 인수형 물건입니다. 권리의 안전성은 최저가가 아니라 확약의 확실성에서 결정됩니다.

* “인수 0원” 및 “확약 적용 실질취득”은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 조건대로 이행되고 권이진의 주택임차권등기가 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 현재 회차 룰상 인수액은 50,097,000원이며, 당해세 우선차감 시 변동될 수 있습니다.