인천지방법원 2025타경513510. 부평구 삼산동 다승프라임 113동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 물건입니다. 현재 소유자는 전은미이며, 2024년 3월 168,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 강제경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 165,000,000원입니다.
이 사건은 오래된 근저당권이 문제인 구조가 아닙니다. 국민은행과 대우캐피탈의 과거 근저당권, 가압류와 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.10.30. 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2022.07.21. 전입·점유를 갖춘 배유빈의 임차권과, 경매개시결정 전에 전입한 세 명의 점유자가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 삼산동 67-35 다승프라임 제113동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 |
| 임차권 범위 | 제1층 제101호 46.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 전은미 (2024.03.01. 매매, 거래가액 168,000,000원 · 2024.03.06. 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다
배유빈의 임대차계약은 2022.06.26., 확정일자는 2022.06.29., 주민등록과 점유개시는 2022.07.21.입니다. 2024.08.09.에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정일인 2025.10.30.보다 모두 앞서므로, 확약을 제외한 원칙상 배유빈 임차권은 매각으로 당연히 사라지는 후순위 권리가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 확약 밖 3명
| 성명 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배유빈 | 2022.07.21 확정 2022.06.29 · 임차권등기 2024.08.09 | 165,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 | 확약 이행 시 0원* 룰상 67,101,400원 |
| ZHAO XUEQIN | 2025.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확약 밖 위험 미상 |
| LI JIANLIN | 2025.09.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확약 밖 위험 미상 |
| 박한명 | 2025.10.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확약 밖 위험 미상 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 감정가 143,000,000원의 70%인 100,100,000원입니다. 그러나 이 물건의 가격 판단은 두 갈래로 나뉩니다. 배유빈 확약이 이행되면 해당 임차권을 반영한 실질취득은 최저가 100,100,000원*이지만, 확약이 이행되지 않으면 계산상 67,101,400원의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.
또한 보증금이 확인되지 않은 점유자 3명이 있어 최종 인수액은 아직 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 비교 없이 권리비용과 점유 위험을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 67,101,400원 | 배유빈 확약 이행 시 해당 인수는 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 70,070,000원 | 96,591,260원 | 낙찰가가 내려가도 인수액 증가 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 49,049,000원 | 117,233,882원 | 최저가만 낮아질 뿐 총 부담은 보증금 수준 |
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 1. 임차인 배유빈 보증금 | 165,000,000원 | 97,898,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배유빈 보증금의 계산상 부족분은 67,101,400원으로 매수인 인수 대상이지만, 임차권등기 말소동의 확약서가 이행되면 해당 부족분의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호입니다.
- 입지. 부평북초등학교 북동측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 고가도로를 포함한 폭 약 35미터 도로, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 구조·설비. 외벽 드라이비트, 내벽 벽지 및 타일, 하이새시 창호이며 상·하수도, 난방과 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(갈산1지구)·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 범위, 조건과 이행절차를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 3명. 박한명·ZHAO XUEQIN·LI JIANLIN의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시. 확약이 없다면 현재 회차의 계산상 인수액은 67,101,400원입니다. 유찰될수록 낙찰가는 낮아져도 인수액은 커집니다.
- 명도 대상. 배유빈 임차권 말소와 별개로 현재 점유자들과의 인도·명도 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 환경. 동측 고가도로 포함 약 35미터 도로 접면에 따른 소음·진동과 1층의 채광·사생활·방범 상태를 점검해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 발생 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 전입세대열람 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 전체 위험은 미해소”
이 사건의 가장 큰 숫자는 배유빈의 보증금 165,000,000원입니다. 현재 최저가 100,100,000원보다 크기 때문에 원칙대로라면 계산상 67,101,400원이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼, 확약 이행을 전제로 배유빈 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.
그렇다고 권리가 깨끗해진 것은 아닙니다. 확약 밖의 점유자 3명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 경매개시결정 전에 전입했습니다. 이들의 임대차관계가 해소되지 않은 상태에서는 전체 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 배유빈 확약은 긍정적이지만, 미상 점유자 확인 전 입찰은 보류. 감정가 대비 70%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 세 사람의 실제 권리관계입니다.
