인천지방법원 2025타경513517. 미추홀구 주안동 삼성인터파크빌3차 1층 102호, 전용 41.69㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 오진우이고 2021년 4월 26일 매매, 2021년 5월 7일 소유권이전등기를 하면서 거래가액은 85,000,000원이었습니다. 같은 시기 임차인 윤정연은 2021년 3월 31일 확정일자를 받고, 2021년 5월 7일 점유를 시작한 뒤 2021년 5월 13일 전입신고를 했습니다. 보증금은 85,000,000원입니다.

이번 사건의 핵심은 등기상 임차권이 경매개시결정보다 먼저 존재한다는 점입니다. 윤정연의 주택임차권등기는 2023년 9월 4일 등기됐고, 경매개시결정은 2025년 10월 30일입니다. 따라서 데이터상 말소기준권리 이전의 선순위 임차권으로 분류되며, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 회차의 배당 계산상 미배당액은 53,064,704원입니다.

* 확약을 반영하지 않은 일반 배당 원칙만 적용하면 현재 회차의 임차보증금 부족분은 53,064,704원이고, 최저가 32,928,000원과 합하면 약 85,992,704원이 됩니다. 본 리포트의 실질취득 계산은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약을 반영한 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약 반영

현재 권리분석에서 실제 임차인은 윤정연 1명입니다. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2021년 3월 31일, 점유개시 2021년 5월 7일, 전입신고 2021년 5월 13일이며 배당요구도 확인됩니다. 주택임차권등기는 2023년 9월 4일 등기됐습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

확정일자와 전입·점유 시점이 모두 확인되고, 배당요구가 있으며 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 원칙만 보면 선순위 임차보증금이 낙찰가를 훨씬 웃돌기 때문에 ‘낙찰가가 싸 보이는 착시’가 생길 수 있는 전형적인 인수형 사건입니다. 다만 이 사건은 그 임차권에 대해 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점 때문에 결론이 달라집니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

확인되는 동일 면적 실거래는 전용 41.69㎡, 2021년 8월 3층 거래 99,000,000원 1건입니다. 비교 기준 평균·최신 거래가 모두 99,000,000원으로 잡혀 있고, 현재 최저매각가 32,928,000원은 그 33.3% 수준입니다.

확약을 반영하면 실질취득은 32,928,000원으로, 비교 실거래 99,000,000원 대비 33.3%입니다. 반대로 확약을 무시하고 일반적인 선순위 임차권 승계 구조만 적용하면 보증금 부족분 53,064,704원이 붙어 총부담은 약 85,992,704원으로 올라갑니다. 이 사건에서 가격 판단보다 먼저 확인해야 할 것은 확약서의 적용 대상과 실제 말소 이행 조건입니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,928,000원 가정)

일반 배당 계산상 임차보증금 85,000,000원 중 31,935,296원이 배당되고 53,064,704원이 부족합니다. 다만 해당 임차권에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 리포트에서는 그 부족분의 매수인 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 집행비용은 992,704원으로 계산돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안3동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며, 외벽은 사이딩판넬 마감 등, 창호는 새시 창호입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표시는 외국인 등에 한해 2025.08.26~2026.08.25 지정으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 확인되는 동일 면적 실거래도 1건이어서 대단지 아파트처럼 시세·매수층이 두텁다고 보기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 윤정연 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 어떤 조건에서 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 시점 확인. 확약이 있다는 사실과 실제 말소 완료는 다른 단계입니다. 잔금납부·소유권이전 과정에서 필요한 절차를 확인하세요.
• 일반 원칙상 인수액 인지. 확약이 없다면 현재 회차 미배당 보증금은 53,064,704원입니다. 이 금액을 ‘최악 시나리오’ 점검 기준으로 삼을 수 있습니다.
• 실거래 표본 한계. 비교 가능한 실거래는 2021.08의 99,000,000원 1건뿐입니다. 1층이라는 개별 조건을 포함해 현장 시세를 추가 확인해야 합니다.
• 3회 유찰 원인 점검. 최저가가 크게 낮아졌는데도 유찰된 이유가 권리 문제 외에 물건 상태·수요·명도·금융 가능성에 있는지 현장 확인이 필요합니다.
• 임차관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싼 최저가”보다 확약의 효력이 먼저다

이 물건은 표면만 보면 감정가 96,000,000원에서 3회 유찰돼 32,928,000원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 그러나 선순위 대항력 임차보증금 85,000,000원이 있어, 확약이 없었다면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커지는 구조였습니다. 현재 회차 기준으로 그 부족분은 53,064,704원입니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 윤정연 임차권에 그대로 적용되고 실제 말소까지 이행된다는 전제에서는 매수인 인수는 실질 0원, 실질취득은 32,928,000원 수준입니다. 비교 실거래 99,000,000원 대비 33.3%지만, 거래 표본이 1건이고 2021년 거래이며 소규모 다세대·1층·3회 유찰이라는 환금성 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 확약서의 법적·절차적 효력을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.