룰상 19,409,600원 인수, 확약 이행 시 실질 0원* — 주안동 삼성인터파크빌3차 102호

인천지방법원 2025타경513517. 주안3동 행정복지센터 남동측 인근에 있는 전용 41.69㎡, 4층 건물 내 1층 102호 다세대주택입니다. 소유자 오진우 씨는 2021년 4월 26일 매매계약을 거쳐 2021년 5월 7일 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 시기에 윤정연 씨가 전부를 점유하기 시작했고, 2021년 5월 13일 전입신고를 마쳤습니다.

현재 사건의 말소기준은 2025년 10월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 윤정연 씨의 전입·점유와 2023년 9월 4일 주택임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 입찰 판단은 ‘룰상 인수액’과 ‘확약 이행 시 실질 인수액’을 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 경매개시결정이 말소기준

윤정연 씨는 임대차계약일 2021년 3월 26일, 확정일자 2021년 3월 31일, 점유개시일 2021년 5월 7일, 전입신고일 2021년 5월 13일입니다. 이후 2023년 9월 4일 보증금 85,000,000원의 주택임차권등기를 마치고 배당요구도 했습니다. 전입과 점유가 말소기준인 2025년 10월 30일보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 대상도 이 임차권

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제로 유효하게 이행된다는 전제입니다. 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액은 19,409,600원입니다.

③ 시세 비교 — 67.9%지만, 실거래는 2021년 1건뿐

삼성인터파크빌3차는 총 12세대이고, 전용 41.69㎡에 일치하는 실거래는 2021년 8월 3층 99,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 67,200,000원은 이 거래의 67.9%이고, 확약 이행 시 실질취득액도 67,200,000원으로 같습니다.

수치만 보면 31,800,000원 낮지만, 비교 거래가 1건이고 거래 시점도 2021년 8월입니다. 이 표본만으로 현재 시세가 99,000,000원이라고 단정하거나 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 특히 본건은 같은 면적이라도 실거래 호수보다 낮은 1층이고, 12세대 소규모 다세대여서 층·내부 상태·수리비에 따른 가격 차이를 현장에서 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

배당표의 원칙상 임차보증금 미배당액은 19,409,600원입니다. 다만 본 리포트의 실질 인수액은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 이행되는 경우 0원으로 평가했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 및 입찰 체크리스트

• 용도. 공부상 다세대주택으로 등재된 전용 41.69㎡, 4층 건물 내 1층 102호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 주위환경. 주안3동 행정복지센터 남동측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다. 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 5m 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조이며 외벽은 사이딩패널 마감, 창호는 새시 창호입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·주거환경개선지구·상대보호구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 지정돼 있습니다.
• 환금성. 2002.09.17. 준공, 총 12세대의 소규모 다세대이고 본건은 1층입니다. 실거래도 1건만 확인되므로 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
• 확약서 원문. 대상 임차권, 말소동의 조건, 이행 주체, 이행 시점과 별도 부담 조건을 법원 기록에서 직접 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 실제 인도 상태를 현황조사·현장 방문으로 확인하고, 말소동의와 별개로 명도 일정과 열쇠 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 내부 상태. 2002년 준공 다세대의 1층 물건이므로 누수·결로·채광·환기·배관·난방 및 수리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 물건의 핵심은 최저가 67,200,000원이 아니라 윤정연 씨의 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약을 반영하지 않으면 매수인은 19,409,600원을 인수해 룰상 총부담이 86,609,600원이 됩니다. 반대로 확약이 실제로 이행되면 인수는 실질 0원*, 취득 기준액은 67,200,000원으로 내려갑니다.

가격은 2021년 8월 실거래 99,000,000원의 67.9%지만, 거래가 단 1건이고 시점도 오래됐습니다. 12세대 소규모 다세대·1층이라는 환금성 요소까지 고려하면 이 수치만으로 높은 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 확약 이행 확인은 필수, 가격 메리트는 보수적으로 판단. 권리관계가 정리되는지 확인한 뒤 현장 상태와 실제 매매 가능 가격을 대조해야 하는 물건입니다.