86,800,000원
인천지방법원 2025타경513571. 인천 서구 경서동 대연베스트빌 3층 304호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 주식회사마니주택이 2020년 7월 10일 매매를 원인으로 거래가 122,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구액 120,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 현재 등기 흐름에서 말소기준은 2022년 3월 10일 안산세무서장 처분의 국 압류입니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 김민욱입니다. 임차권등기는 말소기준 압류보다 늦은 2022년 7월 27일에 접수됐지만, 전입일은 2020년 7월 16일, 확정일자는 2020년 6월 19일로 압류보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 접수일만 보고 후순위라 판단할 수 없고, 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513571 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 747-3 대연베스트빌 제3층 제304호 도로명: 인천광역시 서구 경서로46번길 3-6 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 경사지붕 · 지상 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2010.08.16 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.10. 매매, 거래가 122,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 대항력
2010년과 2013년에 설정됐던 근저당권과 과거 경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2022년 3월 10일 압류이며, 2025년 11월 3일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민욱 주거·임차권등기 | 2020.07.16 2020.06.19 | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 확약 적용 0원* 룰상 35,162,400원 |
| 한진수 | 2023.07.04 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 인수 없음 말소기준 이후 전입 |
김민욱은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며, 배당요구도 2022년 7월 27일에 이뤄졌습니다. 현재 최저가 86,800,000원에서 집행비용 1,962,400원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 84,837,600원입니다. 보증금 120,000,000원과의 차액 35,162,400원은 확약이 없다면 매수인 인수액이 됩니다.
③ 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 124,000,000원의 70%인 86,800,000원입니다. 하지만 대연베스트빌은 12세대 규모이고, 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 현재는 1회 유찰 상태이므로 추가 유찰 가능성과 소규모 다세대주택의 환금성을 함께 봐야 합니다. 특히 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수액이 늘어나 총부담이 약 120,000,000원 수준에 머무는 대항력 인수형 구조가 됩니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 확약 미적용 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 총부담* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 86,800,000원 | 35,162,400원 | 121,962,400원 | 86,800,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 60,759,999원 | 60,733,681원 | 121,493,680원 | 60,759,999원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 42,531,999원 | 78,633,577원 | 121,165,576원 | 42,531,999원* |
* 확약서가 본건 304호의 김민욱 임차권에 유효하게 적용되고 임차권 말소가 이행된다는 전제입니다. 확약 미적용 총부담은 각 회차 낙찰가와 룰상 매수인 인수액을 합산한 금액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,962,400원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 김민욱 보증금 | 120,000,000원 | 84,837,600원 | 미배당 35,162,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
배당표 자체는 확약을 적용하기 전의 법정 배당·인수 구조를 보여줍니다. 계산상 미배당 보증금은 35,162,400원이지만, 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근이며, 주위에는 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 4층 건물로, 사용승인일은 2010.08.16입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,253,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함 또는 저촉됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 대연베스트빌은 12세대 규모이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 대상 권리, 대상 호수, 조건, 유효기간과 말소 절차를 확인하세요.
- 호수 불일치. 본건 304호와 임차권등기 범위 제302호의 불일치가 단순 기재 오류인지, 다른 목적물의 권리인지 확인하세요.
- 임차권 원문. 2022카임10812 임차권등기명령 결정문과 을구 순위 7번의 원문을 대조하세요.
- 한진수 점유. 보증금과 점유 부분은 미상이므로 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장 점유 상태를 재확인하세요.
- 가격 상한. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대주택 실거래와 매물 호가를 별도로 확인하세요.
- 명도. 임차권 말소 여부와 별개로 현재 점유자의 인도·명도 일정과 비용을 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 조세채권, 최우선변제 가능 금액을 관계 기관과 관리 주체에 확인하세요.
맺으며 — “할인율보다 확약의 정확성이 먼저”
이 물건은 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 86,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 김민욱의 보증금 120,000,000원을 기준으로 보면, 확약이 없을 때의 현재 회차 총부담은 121,962,400원입니다. 낙찰가만 낮아졌다고 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 본건 304호의 김민욱 임차권에 정확히 적용되고 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 낙찰가 86,800,000원*과 같아집니다. 결국 결론을 가르는 것은 할인율이 아니라 확약서의 대상 호수와 임차권 목적물의 일치 여부입니다. 권리는 조건부 합격이지만, 원본 검증 전 가격 메리트까지 확정할 단계는 아닙니다.
