인천지방법원 2025타경513589. 인천 부평구 청천동 383-14, 부평북로 71에 있는 14층 건물 중 12층 1204호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다, 선순위 주택임차권을 실제로 인수하는지에 있습니다. 최화랑은 2021.11.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.28., 임차보증금은 265,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2023.10.13. 접수됐고, 말소기준인 주택도시보증공사의 가압류는 그보다 늦은 2024.06.03.입니다.
따라서 등기 순서만 적용하면 최화랑의 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 현재 최저가 163,800,000원에서 배당받지 못하는 보증금 104,293,200원이 매수인에게 넘어갑니다. 이 경우 낙찰가와 인수를 합친 총부담은 268,093,200원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 원칙에 따라 최화랑 임차권의 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 최저매각가인 163,800,000원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513589 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 383-14 12층 1204호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부평북로 71 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 12층 1204호 66.98㎡ 전부 · 14층 중 12층 |
| 소유자 | 금수정 (2021.12.02. 매매, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발급 | 인천지방법원 등기국 · 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
2018.11.30. 설정된 농협은행 근저당권 162,000,000원은 2021.11.30. 이미 말소됐으므로 이 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 남아 있는 권리 가운데 말소기준은 2024.06.03. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 최화랑의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인이 인수하고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 최화랑 외 3명은 별도 확인
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최화랑 12층 1204호 66.98㎡ 전부 | 2021.11.30. 2021.10.28. | 265,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.10.13. | 실질 0원* 등기 원칙상 104,293,200원 |
| 김용석 | 2024.09.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 정예술 | 2024.09.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
| 정지혁 | 2024.09.30. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 인수 없음 |
확인 대상은 총 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 최화랑은 선순위 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 김용석·정예술·정지혁은 모두 2024.09.30. 전입해 말소기준일인 2024.06.03.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 세 사람은 보증금·확정일자·계약관계가 확인되지 않았으므로, 최화랑에게 제출된 말소동의 확약이 이들에게까지 확대 적용된다고 볼 수는 없습니다. 매수인 인수와 별개로 실제 점유자, 가족관계, 임대차계약과 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가는 70%, 시세 판단은 유보
감정가는 234,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 163,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 말소동의 확약이 정상 이행되면 매수인 실질취득액도 163,800,000원*입니다. 반대로 확약 효력이 적용되지 않는다면 현재 회차의 등기 원칙상 인수액 104,293,200원을 더한 총부담은 268,093,200원입니다.
동일 용도·면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 주거 이용 여부, 전용면적, 건물 관리상태와 임대수요에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있으므로 감정가 할인율과 시장가격을 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 임차인 최화랑 보증금 | 265,000,000원 | 160,706,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 최화랑 보증금 부족분은 104,293,200원입니다. 이는 등기 원칙상 매수인 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 이행되는 경우 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청천초등학교 북측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물의 12층 1204호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 소로1류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 오피스텔이고 동일 조건의 실거래 비교가 확인되지 않아 감정가 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 확약 대상이 최화랑, 12층 1204호, 보증금 265,000,000원의 주택임차권과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 말소 조건과 시점. 매각대금 납부 후 임차권 말소에 필요한 서류·절차·조건과 주택도시보증공사의 협조 범위를 확인해야 합니다.
- 확약 외 점유자. 김용석·정예술·정지혁은 대항력은 없으나 보증금·계약관계가 미상입니다. 실제 거주자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 당해세와 최우선변제 가능 항목이 반영될 경우 최화랑 배당액과 등기 원칙상 부족분이 변동될 수 있습니다.
- 오피스텔 시세. 감정가의 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 같은 건물 또는 인근의 동일 면적·이용형태 실거래와 임대수익을 대조해야 합니다.
- 관리비·현황. 관리비 체납, 내부 상태, 주거용 사용 여부, 전입 가능 여부와 실제 관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 확인 전과 후가 완전히 다른 물건”
이 사건은 등기만 보면 선순위 임차권 보증금 부족분 104,293,200원을 인수하는 물건입니다. 현재 최저가와 합치면 총부담은 268,093,200원이므로, 감정가의 70%라는 숫자는 아무 의미가 없어집니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상적으로 적용되면 최화랑 임차권 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 163,800,000원*으로 바뀝니다.
결국 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 확약의 정확한 적용 범위와 이행 가능성입니다. 최화랑 외 전입자 3명은 대항력은 없지만 계약·보증금·실제 점유가 확인되지 않았고, 비교 가능한 최근 실거래도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 주된 인수위험은 확약으로 해소 가능하지만, 원본 확인과 점유·시세 검증을 마쳐야 하는 조건부 물건입니다.
* 실질 인수 0원 및 실질취득 163,800,000원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최화랑의 주택임차권에 정상 적용되고 매각 후 말소가 이행되는 경우를 전제로 합니다. 등기 원칙상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 104,293,200원입니다.