2.20억 대항력 임차권, ‘말소동의 확약서’가 승부를 가른다 — 숭의동 진용아이빌 703호

인천지방법원 2025타경513630. 인천 미추홀구 숭의동 ‘진용아이빌’ 7층 703호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 건물이며, 대상 호실은 7층에 있습니다. 현재 소유자는 김연희로, 2022년 1월 17일 매매를 원인으로 거래가액 220,000,000원에 취득했습니다.

권리분석의 중심은 등기부의 근저당이 아니라 임차인 김지연입니다. 김지연의 임대차계약과 확정일자는 2021년 11월 26일, 전입과 점유개시는 2021년 12월 16일입니다. 말소기준으로 선언된 부천세무서 압류일 2023년 9월 5일보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.

최저가 136,500,000원에서 집행비용 2,711,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당될 금액은 133,789,000원입니다. 보증금 220,000,000원과의 차액은 86,211,000원입니다. 확약이 없다면 매수인의 룰상 실질부담은 최저가와 인수액을 합한 222,711,000원으로, 감정가 195,000,000원보다 높아집니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 유지되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 대항력이 핵심

말소기준은 2023년 9월 5일 부천세무서장의 압류입니다. 압류와 2025년 11월 4일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김지연은 말소기준보다 앞선 2021년 12월 16일 전입·점유를 갖췄으므로, 임차권등기 자체가 2023년 11월 28일에 접수됐더라도 원래 취득한 대항력은 유지됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있으나 확약 제출

김지연은 전입일이 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차인입니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 회차에서 임차인 예상배당은 133,789,000원, 미배당액은 86,211,000원입니다.

* 말소동의 확약서가 해당 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약서 원본의 적용 대상·조건과 매각물건명세서 최종본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 195,000,000원이고 현재 최저매각가는 136,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일·유사 호실의 최근 실거래와 최신 거래가격을 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 룰상 실질부담은 222,711,000원으로 소유자의 2022년 취득가 220,000,000원과 유사한 수준이며, 감정가 195,000,000원을 웃돕니다. 반대로 확약이 유효하면 실질취득은 최저가 136,500,000원으로 정리됩니다. 이 물건의 가격 판단은 감정가 할인율보다 확약의 효력 확인과 최근 오피스텔 실거래 검증이 먼저입니다.

④ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)

배당표의 임차인 미배당액 86,211,000원은 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액입니다. 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 703호입니다. 사용승인일은 2017.01.23입니다.
• 주위환경. 숭의로터리 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 도로·토지. 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하며, 토지는 평지의 사다리형이고 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 공동주택과 업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역의 오피스텔이므로, 최근 동일·유사 호실 거래량과 전월세 수요를 확인해 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김지연의 해당 임차권등기 전체에 적용되는지, 별도 조건 없이 매각 후 말소되는지 확인해야 합니다.
• 최종 매각물건명세서 대조. 인수권리 기재와 확약 관련 문구가 매각기일 기준 최종본에서도 유지되는지 확인하세요.
• 실질취득 이중 계산. 확약 유효 시 136,500,000원*, 확약 미적용 시 222,711,000원으로 자금계획을 각각 검토해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 진용아이빌과 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 실거래·최신 거래를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 감정평가서를 직접 확인하고 필요하면 법률 전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘확약의 효력’

이 물건은 겉으로 보면 감정가 195,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 136,500,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 임차인 김지연의 보증금은 220,000,000원이고 전입일도 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 86,211,000원을 추가로 인수해 실질부담이 222,711,000원에 이르므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 136,500,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 분명합니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 인수 0원의 단순형. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 확약서 원본의 효력과 최근 오피스텔 시세 검증입니다.