주임차권 확약은 있지만, 확약 밖 ‘미상 임차인’이 남았다 — 검암동 보떼하우스 301호

인천지방법원 2025타경513641. 인천 서구 검암동 보떼하우스 106동 301호, 전용면적 비교 대상이 58.8㎡인 다세대주택입니다. 소유자 김정희는 2022년 1월 14일 이 주택을 거래가 165,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기부상 남은 핵심 권리는 2024년 1월 17일 등기된 오병준의 임차보증금 165,000,000원 주택임차권이며, 강제경매개시결정일인 2025년 11월 4일보다 앞섭니다.

오병준은 2021년 9월 8일 임대차계약, 2021년 9월 16일 확정일자, 2021년 12월 10일 주민등록을 갖추고 배당요구도 했습니다. 최저가 1.33억을 기준으로 집행비용을 뺀 130,338,000원을 우선 배당받고, 계산상 부족액은 34,662,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 실질취득액은 낙찰가와 인수액을 합친 167,662,000원이 됩니다. 다만 주택도시보증공사가 임차권등기 말소동의 확약서를 제출했으므로 오병준 관련 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.

문제는 확약이 오병준에게만 적용된다는 점입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 신재완이 2025년 9월 23일 전입한 것으로 나타나지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준일보다 앞서므로 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 실질취득액은 133,000,000원 + 신재완 관련 인수액이 될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 임차권과 미상 점유자를 분리해서 본다

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

* 오병준의 룰상 미배당액은 34,662,000원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 조건을 적용하면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 오병준에게만 적용되며 신재완 관련 위험을 해소하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 1.33억은 낮아졌지만 하락장과 인수위험을 함께 봐야 한다

보떼하우스 105동·106동의 비교 거래는 5건이며 전체 평균은 163,200,000원입니다. 그러나 2022년 7월의 225,000,000원 거래가 포함돼 전체 평균을 끌어올립니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 142,000,000원의 93.7%이며, 최신 거래 151,000,000원보다는 18,000,000원 낮습니다. 표면적으로는 할인돼 보이지만 최근 거래군은 과거 거래군보다 19.9% 하락했습니다. 최근 시세와의 차이는 9,000,000원에 불과해 신재완 관련 인수액이 발생하면 할인분이 쉽게 사라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)

제공된 배당 산식상 오병준의 미배당액은 34,662,000원이며 확약이 없다면 매수인 인수액이 됩니다. 말소동의 확약 조건이 이행되면 오병준 관련 인수는 실질 0원*입니다. 신재완의 보증금, 당해세 및 최우선변제 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제3층 제301호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 간재울초등학교 남측 인근이며 주위에 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측과 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 518.8㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 다세대주택 부지이며 공시지가는 1,740,000원/㎡입니다.
• 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 환금성. 비교 단지는 총 16세대로 거래 표본이 5건에 불과하고 최근 가격 추세가 -19.9%여서 환금성과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신재완 임대차 확인. 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 오병준 임차권등기의 전액 말소와 미회수 보증금 미승계를 보장하는지 조건을 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 확인 전 기준은 133,000,000원이 아니라 133,000,000원 + 신재완 인수 가능액입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 19.9% 낮습니다. 과거 225,000,000원 거래가 포함된 전체 평균을 응찰가 근거로 삼지 마세요.
• 소규모 다세대 환금성. 총 16세대, 최근 거래 표본 2건이라는 점을 감안해 매도 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 관리비·점유 이전. 체납 관리비와 현재 점유자의 인도 범위, 잔존 물품 및 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·임대차계약 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “주임차권이 풀려도, 권리분석은 끝나지 않았다”

이 사건의 첫인상은 감정가 190,000,000원에서 133,000,000원으로 한 차례 유찰된 할인 물건입니다. 최근 12개월 평균 142,000,000원과 최신 거래 151,000,000원보다 최저가가 낮다는 점도 사실입니다. 그러나 시장은 이미 19.9% 하락 추세이고, 최근 평균과의 차이는 9,000,000원에 그칩니다.

오병준의 주택임차권은 확약이 이행되면 룰상 부족액 34,662,000원을 실질 0원*으로 정리할 수 있습니다. 하지만 그 확약은 신재완에게 적용되지 않습니다. 보증금 미상 점유자가 말소기준일보다 먼저 전입해 있으므로, 현 단계의 결론은 “오병준 인수는 해소 가능, 신재완 인수는 미확정”입니다. 가격은 최근 시세보다 낮지만 권리위험을 반영하면 아직 확정적인 저가 매수로 평가할 수 없습니다. 확약은 확인, 미상 임차인은 해소 후 입찰. 이것이 이 물건의 핵심입니다.