인천지방법원 2025타경513720. 인천 남동구 구월동 ‘웰메이드6차’ 2층 203호, 전용 47.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 이찬영은 2022년 5월 6일 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 9월 20일 국민건강보험공단 압류지만, 임차인 문소리는 그보다 앞선 2022년 4월 15일 전입과 점유를 갖추고 2022년 3월 24일 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
최저매각가 121,100,000원에서 집행비용 2,495,400원을 제외하면 문소리에게 118,604,600원이 배당되고, 보증금 부족분은 81,395,400원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 문소리 관련 인수는 실질 0원*으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1086-18 웰메이드6차 제2층 제203호 도로명: 인천광역시 남동구 구월남로53번길 30-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.36㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 이찬영 (2022.05.06. 소유권이전, 거래가 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인일 | 2014.02.10 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약 반영 시 실질 0원*
말소기준은 2023.09.20. 국민건강보험공단 압류입니다. 문소리의 전입·점유는 2022.04.15.로 말소기준보다 빠르고 확정일자도 2022.03.24.이므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2024.05.08. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되더라도, 확약이 없다면 보증금 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문소리 2층 203호 47.36㎡ 전부 | 2022.04.15 2022.03.24 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 81,395,400원 |
| 임동건 | 2025.03.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최희주 | 2025.03.10 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임동건과 최희주는 모두 2025.03.10. 전입해 말소기준일인 2023.09.20.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·계약관계가 확인되지 않아 점유 인도와 명도 협의의 상대방이 누구인지 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 완전히 달라진다
웰메이드6차는 총 12세대, 사용승인일은 2014.02.10.입니다. 확인된 유사 면적 거래는 2022년 3월과 4월의 2건이며 모두 200,000,000원입니다. 거래 표본이 2건이고 거래시점이 2022년이라는 점 때문에 현재 시세를 단정하기보다는 참고 기준으로 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 46.88㎡ | 3층 | 200,000,000원 |
| 2022.03 | 47.36㎡ | 2층 | 200,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 200,000,000원 |
확약이 유효하게 이행되면 실질취득은 최저가와 같은 121,100,000원으로, 확인된 실거래 평균 2억원의 60.5%입니다. 산술상 가격 여유는 큽니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 최저가에 룰상 인수액 81,395,400원이 더해져 총부담은 202,495,400원이 됩니다. 이 경우 확인된 실거래 2억원보다도 높아져 가격 메리트가 사라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 문소리 보증금 | 200,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 문소리 보증금 미배당액 | - | 81,395,400원 |
배당표는 문소리의 보증금과 배당요구를 기준으로 한 룰상 계산입니다. 확약이 없으면 미배당액 81,395,400원이 매수인 승계 대상이 되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 121,100,000원 | 81,395,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 84,770,000원 | 117,155,860원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 59,338,999원 | 142,129,103원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 매수인의 총부담은 약 2억원 수준에 머뭅니다. 즉 유찰 자체가 실질취득비용을 낮춰 주지 않습니다. 반면 확약이 확실히 적용되면 매수인 인수가 0원이므로 유찰된 낙찰가가 그대로 실질취득의 중심 금액이 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 동인천중학교 서측 인근으로, 단독주택·공동주택·각급학교·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 석바위시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 약 8m, 서측 약 4m 내외의 아스팔트 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,708,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·냉난방·승강기 설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래도 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 문소리 임차권의 정확한 등기 순위, 말소 대상, 말소 시점, 낙찰자에게 요구되는 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 이원화. 확약 적용 시 121,100,000원, 미적용 시 룰상 인수액을 포함한 202,495,400원으로 결과가 갈립니다.
- 두 후순위 점유자 확인. 임동건·최희주는 대항력이 없지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자, 열쇠 인도 주체와 명도 일정을 조사해야 합니다.
- 과거 거래의 한계. 실거래 표본은 2022년 2건입니다. 내부 수리 상태와 현재 인근 다세대 매물·거래 수준을 현장에서 대조해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대로 거래 표본이 적으므로 재매각 기간과 목표 매도가를 보수적으로 설정해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비, 수도·전기·가스 체납과 실제 사용 상태를 관리 주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 사는 사건
이 사건은 최저가만 보면 1억 2,110만원으로 확인된 실거래 2억원의 60.5%에 불과합니다. 하지만 문소리는 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 보증금 2억원 임차인이고, 일반적인 계산으로는 81,395,400원이 미배당돼 매수인에게 승계됩니다. 그 경우 총부담은 202,495,400원으로 실거래 평균보다 높습니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 문소리 임차권에 정확히 적용되고 실제 말소까지 보장된다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 121,100,000원이 됩니다. 다만 확약 밖에 있는 임동건·최희주의 점유관계와 오래된 실거래 표본, 소규모 다세대의 환금성을 함께 고려해야 합니다. 확약 검증 전에는 인수형, 검증 후에는 조건부 가격형. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 확약서의 효력과 실행 조건입니다.
