룰상 인수 36,660,000원, 말소동의 확약 반영 시 실질 0원* — 남촌동 제이케이루체스타 1004호

인천지방법원 2025타경513826. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 11층 건물 중 10층 1004호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 서주영은 2021년 8월 31일 매매를 원인으로 거래가액 105,813,850원에 소유권을 취득했고, 소유권이전 등기는 2021년 9월 17일 접수됐습니다.

권리분석의 핵심은 같은 날 주민등록과 점유를 시작한 임차인 한정구입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021년 8월 31일, 주민등록일과 점유개시일은 2021년 9월 17일이며, 보증금은 105,000,000원입니다. 2023년 11월 28일 주택임차권등기가 마쳐졌고, 데이터상 말소기준일인 2025년 11월 11일보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다

2020년 두 차례 설정된 우리자산신탁 명의 신탁등기는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 서주영에게 소유권이 이전됐고, 2021년 10월 18일에는 민간임대주택등기가 추가됐습니다. 핵심인 한정구의 주택임차권등기는 2023년 11월 28일 접수돼 2025년 11월 11일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 권리분석에서는 임차보증금 미배당액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한정구는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 공제한 68,340,000원만 배당되고 보증금 중 36,660,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수액입니다.

③ 유찰별 실질취득 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총액은 약 1.06억원

대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 유형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 확약을 적용하지 않은 룰상 실질취득액은 매각대금과 인수액을 합친 금액으로, 세 회차 모두 보증금 105,000,000원과 집행비용을 합친 수준에 머뭅니다.

동일 물건군의 최근 실거래 비교 자료는 확인되지 않아, 확약 반영 실질취득액 70,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 보류합니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,660,000원을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 임차보증금 룰상 부족분은 36,660,000원이지만, 말소동의 확약서 반영 시 매수인의 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020년 5월 4일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물의 10층 1004호입니다.
• 주위환경. 인천광역시 남동구 남동대로 인근으로, 주변에 공장과 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남동측으로 폭 약 50미터의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지·도시가스난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 공장과 근린생활시설이 혼재한 일반공업지역 내 오피스텔이므로, 주거지역 오피스텔과 수요층이 다를 수 있어 실제 임대수요와 매매사례 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 한정구 임차권 전체인지, 조건과 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
• 말소 실행 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 어떤 서류와 절차로 임차권등기가 말소되는지 법원 기록과 제출 문서에서 대조해야 합니다.
• 확약 미적용 시나리오 유지. 확약 효력에 문제가 생기면 현재 회차 인수액은 36,660,000원, 룰상 실질취득액은 106,660,000원입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 4-1번 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 현황 대조. 감정평가상 임대차관계는 미상이지만 등기부와 매각물건명세서에는 한정구 임차권이 확인되므로 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 사용 현황을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 확약이 먼저다

표면상 최저가는 감정가 100,000,000원의 70%인 70,000,000원입니다. 하지만 이 숫자만 보면 권리구조를 완전히 잘못 읽게 됩니다. 선순위 대항력 임차보증금이 105,000,000원이어서 확약이 없다면 현재 회차에도 36,660,000원을 인수하고, 룰상 실질취득액은 106,660,000원이 됩니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 늘어 총액은 약 106,000,000원대로 유지됩니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 자료에 적힌 대로 을구 1번 임차권에 적용되고 정상적으로 이행된다면 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득액은 70,000,000원​*입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “70%라 싸다”가 아니라 “확약 확인 전에는 106,660,000원, 확약 확인 후에는 70,000,000원*”입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 가격 평가는 보류하고, 입찰 전에는 확약서의 효력과 말소 실행 가능성을 최우선으로 검증해야 합니다.

* 말소동의 확약서가 을구 1번 한정구 주택임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소가 이행되는 것을 전제로 한 분석입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 룰상 인수액은 36,660,000원, 실질취득액은 106,660,000원입니다.