한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권등기가 존재해 보증금 부족분 약 85,128,900원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 단순히 7,105만원에 취득하는 물건으로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
145,000,000원
71,050,000원
71,050,000원
2회 유찰
실질취득 검토
156,178,900원
낙찰가+인수 가능액
임차보증금 인수
85,128,900원
부족분 기준
핵심지표
C등급
임차권등기 리스크
인천지방법원 2025타경513860. 인천 서구 검암동 삼성센스빌 비동 301호 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 7,105만원으로 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 등기부상 임차권등기와 대항력 임차인이 존재합니다. 임차인 김광현의 보증금은 154,500,000원이며 전입·확정일자가 모두 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 673-3 삼성센스빌 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 52.58㎡ |
| 소유자 | 김민지 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⚠️ 인수 위험 포인트 을구 순위 7번 주택임차권은 말소기준권리 이전 설정으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있으므로, 확약 범위와 실제 적용 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 가능
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김광현 | 154,500,000원 | 有 | 有 | 부족분 인수 가능 |
임차인은 2021.12.21 전입, 2021.11.29 확정일자를 갖추었고 임차권등기가 2024.02.06 완료되었습니다. 배당에서는 69,371,100원을 배당받고 부족분 85,128,900원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가만 보면 안 되는 이유
삼성센스빌A동B동 동일 평형 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균은 138,750,000원, 최신 거래는 157,500,000원입니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 138,750,000원 |
| 전체 평균 | 150,000,000원 |
| 최신 거래 | 157,500,000원 |
| 최저가 | 71,050,000원 |
낙찰가 자체는 시세 대비 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득은 약 156,178,900원으로 계산되어 최근 거래 수준과 유사합니다. 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
배당 분배 (현재 회차)
가격 비교
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 반영 시 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 인수 전체에 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가 7,105만원 외에 임차보증금 부족분 인수 가능액 85,128,900원을 고려해야 합니다.
- 시세 판단. 최근 12개월 평균 138,750,000원과 최신 거래 157,500,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·임차권등기 관련 서류를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”
이 물건은 유찰로 가격이 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 인수형 경매입니다. 낙찰가만 보면 매력적으로 보이지만, 부족한 임차보증금 약 8,512만원을 더하면 실제 부담은 크게 달라집니다. 확약 적용 여부가 핵심이며, 이를 확인하지 않은 입찰은 위험합니다.
