확약 적용 시 인수 0원*, 미적용 시 58,100,200원 — 인천 앙상블2차 702호

인천지방법원 2025타경513867. 주안역 남서측 인근 앙상블2차 7층 702호, 전용 53.92㎡ 오피스텔입니다. 소유자 최창업은 2022년 2월 22일 이 호실을 거래가 145,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 김정환은 그보다 앞선 2022년 2월 15일 전입과 점유를 갖췄고, 확정일자는 2022년 1월 21일입니다. 말소기준권리인 2023년 4월 17일 도봉세무서 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 만큼, 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.

임차보증금은 145,000,000원으로 현재 최저가 88,900,000원보다 큽니다. 매각대금에서 집행비용 2,000,200원을 먼저 빼면 임차인 예상배당액은 86,899,800원이고, 룰상 부족분은 58,100,200원입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 88,900,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없고, 실질취득액은 88,900,000원 + 58,100,200원 = 147,000,200원으로 계산해야 합니다.

그러나 매각물건명세서에는 을구 순위 9번 주택임차권등기와 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 김정환 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원*입니다. 확인되는 실제 임차인은 김정환 1명이며, 별도의 보증기관 중복 임차인이나 확약 밖 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인

말소기준권리는 2023.04.17. 국(도봉세무서장)의 압류입니다. 이후의 계양세무서 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 9번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차인 김정환의 전입·점유가 기준권리보다 앞서므로 확약이 없다면 미배당 보증금의 인수 문제가 남습니다.

② 가격 구조 — 최저가와 실질취득을 분리해서 본다

이 물건은 1회 유찰돼 감정가 127,000,000원의 70%인 88,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약을 제외한 권리 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 룰상 실질취득액은 147,000,200원이며, 2회·3회 유찰 시에도 매각가 하락분 상당액이 인수액으로 이동해 총부담은 약 146,000,000원대에 머뭅니다.

확약이 정상적으로 이행되면 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 유찰로 최저가가 낮아져도 인수액이 늘어 총부담이 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 반드시 확약 적용 여부를 먼저 확정한 뒤 해야 합니다.

소유자의 2022년 취득가는 145,000,000원이고 감정가는 127,000,000원입니다. 현재 최저가는 88,900,000원이지만, 동일 오피스텔의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 과거 취득가는 현재 시세가 아니라 참고값일 뿐입니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)

배당표상 임차인의 룰상 부족분은 58,100,200원입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 주안역 남서측 인근으로, 단독주택·공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 15층 건물의 7층이며, 위생·급배수·승강기·주차설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 2필 일단의 사다리형 평지로서 북측 광대로와 동측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 주안동 286-5는 시가지경관지구에도 저촉됩니다.
• 토지거래허가. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 공시지가. 1,920,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 대상이 김정환·702호·보증금 145,000,000원의 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 확약 이행 조건. 낙찰·잔금 납부 이후 주택도시보증공사가 임차권등기 말소에 동의하는 시점과 절차를 확인하세요.
• 확약 미적용 시 상한. 현재 회차의 룰상 인수액은 58,100,200원, 실질취득액은 147,000,200원입니다.
• 현재 점유 확인. 임차권등기는 임차인이 이사한 뒤에도 남을 수 있으므로 현장 점유자와 인도 상태를 별도로 확인하세요.
• 오피스텔 이용 확인. 실제 주거 이용 상태와 건축물대장·전입·관리규약 및 부가세 관련 사항을 대조하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비와 주차·승강기 관련 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 현재 시세 확인. 동일 건물·유사 면적의 최신 매매·임대 거래를 확인하기 전에는 최저가 88,900,000원을 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “이 물건은 최저가보다 확약서가 먼저다”

표면상으로는 감정가 127,000,000원에서 한 차례 유찰돼 88,900,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 임차인 김정환은 말소기준 압류보다 먼저 전입·점유했고, 보증금 145,000,000원은 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 58,100,200원, 실질취득액은 147,000,200원입니다.

이번 사건에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 상당 부분 해소됐지만, 그 결론은 확약서가 유효하고 실제 말소까지 이행된다는 전제에 의존합니다. 또한 최신 실거래 비교값이 없으므로 88,900,000원이 현재 시장가격보다 낮은지는 별도로 검증해야 합니다. 확약은 확인, 권리는 조건부 합격, 가격은 시세 확인 후 판단. 이것이 이 물건의 결론입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 김정환 임차권 말소동의 확약이 해당 임차권에 정상 적용되고 실제 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않은 룰상 인수액은 현재 회차 기준 58,100,200원입니다.