인천지방법원 2025타경513884. 부평동 드림빌리지 3층 302호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최기선이며 2019년 12월 2일 매매를 원인으로, 2020년 2월 20일 거래가액 100,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 100,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가 37,730,000원이 아니라 한은실의 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 5월 9일, 주민등록·점유개시는 2022년 5월 27일이고, 임차보증금은 100,000,000원입니다. 2024년 6월 14일 임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 한 상태라 원칙적인 기계 계산에서는 낙찰대금으로 배당되지 못한 부분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 489-2 드림빌리지 3층302호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 충선로8번길 49 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 · 사용승인 2001.06.19 |
| 소유자 | 최기선 (2019.12.02 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 37,730,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 앞서지만 확약이 있다
현재 권리관계에서 중요한 등기는 2024년 6월 14일의 한은실 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 100,000,000원이고 전입·점유는 2022년 5월 27일로 확인돼 대항력 있음으로 정리됩니다. 반면 2025년 11월 13일 강제경매개시결정과 2026년 4월 2일 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한은실 | 3층 302호 33.18㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.27 | 2022.05.09 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 0원 |
한은실은 2022년 5월 27일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 5월 9일입니다. 임차권등기일은 2024년 6월 14일이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 일반적인 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있는 임차인입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 존재하므로, 그 임차인에 한해서 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가는 110,000,000원, 현재 최저가는 37,730,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 37,730,000원이 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
확약을 적용하면 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 37,730,000원입니다. 확약을 적용하지 않는 기계적 계산에서는 미배당 보증금 63,349,140원이 더해져 총 부담이 약 보증금 수준으로 수렴하지만, 이 사건은 확약이 확인됐으므로 그 금액을 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 한은실 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 36,650,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 미배당액은 63,349,140원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부개동 소재 부개서초등학교 북서측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 사용승인일은 2001.06.19입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 보일러 난방 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 현황 메모. 현황조사 당시 세대 출입문에 ‘전기공급중단안내문’이 부착돼 있었습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 내용과 적용조건을 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 한은실 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 37,730,000원을 곧바로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 다세대의 환금성·건물 상태·점유관계 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 전기공급중단안내문 확인. 현황조사에서 확인된 안내문의 현재 상태와 관리비·공과금 관련 상황을 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했으므로 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “미배당 63,349,140원”만 보면 이 사건을 잘못 읽는다
이 물건은 표면적으로 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 37,730,000원에서는 63,349,140원이 배당되지 않아 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 확약을 적용하면 한은실 임차인에 대한 실질 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득은 37,730,000원입니다.
다만 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이미 3회 유찰된 다세대이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 110,000,000원 대비 낮다는 사실만으로 시장가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 이 사건의 승부처는 확약의 법적·실무적 적용범위를 원문으로 재확인하고, 37,730,000원이 실제 부평동 다세대 시세와 건물 상태를 감안해 적정한지 검증하는 것입니다.
