인천지방법원 2025타경513884. 부평동 드림빌리지 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권입니다. 한은실은 2022.05.09. 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022.05.27. 전입신고와 점유를 시작한 뒤 2024.06.14. 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.11.13. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있으며, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 77,000,000원에서 집행비용 1,786,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 75,214,000원이고, 룰상 미배당액은 24,786,000원입니다. 이 상태라면 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담은 101,786,000원이 됩니다. 그러나 이 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 확약이 그대로 적용되는 경우 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 489-2 드림빌리지 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 부평구 충선로8번길 49 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 임차권 범위 3층 302호 33.18㎡ 전부 · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 · 사용승인 2001.06.19. · 외벽 드라이비트 마감 · 샷시창호 |
| 소유자 | 최기선 (2019.12.02. 매매, 거래가액 100,000,000원 · 2020.02.20. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 77,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 참고등기 | 2020.05.22. 민간임대주택 등록 · 2022.12.08. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부상 과거 가압류·경매개시결정·근저당·전세권·가처분은 이미 말소됐습니다. 현재 분석대상은 한은실의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 그 이후의 국세 압류입니다. 말소기준은 2025.11.13. 강제경매개시결정이며, 2026.04.02. 국세 압류는 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 한은실 주거·임차권등기 | 3층 302호 33.18㎡ 전부 | 100,000,000원 | 계약·확정 2022.05.09. 전입·점유 2022.05.27. 배당요구 2024.06.14. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임차인 명부상 보증기관의 대위·승계로 분류된 중복신고는 없으며, 실제 임차인은 한은실 1명입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖췄으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 가격 구조 — 유찰만으로 총부담이 줄지는 않는다
대항력 인수형 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 확약을 반영하지 않는 원칙적 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 커져, 낙찰가와 인수액을 합친 금액이 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 이 사건 역시 확약이 없다면 1회·2회·3회 유찰 시 총부담이 각각 101,786,000원, 101,370,200원, 101,079,140원으로 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 미배당·인수 | 룰상 실질부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 70% | 77,000,000원 | 24,786,000원 | 101,786,000원 | 77,000,000원* |
| 2회 유찰 · 49% | 53,900,000원 | 47,470,200원 | 101,370,200원 | 53,900,000원* |
| 3회 유찰 · 34% | 37,730,000원 | 63,349,140원 | 101,079,140원 | 37,730,000원* |
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원·확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 한은실 보증금 | 100,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
룰상 계산에서는 임차인 보증금 부족분 24,786,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 한은실 임차권에 적용되므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 보일러 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 한은실 임차권등기를 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
- 확약 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당절차와 연동된 조건, 말소서류 교부 시점과 별도 의무가 있는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 대비. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차에서 24,786,000원을 추가로 인수해 실질부담이 101,786,000원이 됩니다.
- 점유·내부 상태. 폐문부재로 내부확인이 이뤄지지 않았고 세대출입문에 전기공급중단안내문이 부착돼 있었습니다. 실제 점유자와 시설상태를 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택 표시와 매각 후 정리절차를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가 77,000,000원을 인근 유사 다세대의 최근 거래와 비교하고, 내부 수리비와 명도·관리비 부담을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 세금·배당 변동. 국세 압류는 매각으로 소멸하는 권리지만 당해세 등 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “확약이 있으면 인수는 0원*, 가격은 별도 검증”
이 사건을 최저가 77,000,000원짜리 다세대로만 보면 핵심을 놓칩니다. 한은실의 보증금 100,000,000원은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금이므로, 확약이 없다면 유찰돼도 낙찰가와 인수액을 합친 실질부담은 약 100,000,000원 수준에 머뭅니다. 현재 회차만 해도 룰상 실질부담은 101,786,000원입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*, 실질취득은 77,000,000원으로 평가됩니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 별도 검증입니다. 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 확약서 원본과 현장 상태, 유사 다세대 거래를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.