인천지방법원 2025타경513892. 인천 계양구 계산동에 있는 삼호빌라 라동 1층 102호입니다. 전용 38.79㎡의 다세대주택으로, 감정가 107,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 36,701,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 판단 기준은 최저매각가만이 아닙니다.
임차인 김용주는 보증금 125,000,000원에 전입신고와 점유를 갖췄습니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 예상배당액은 35,640,382원이고, 미배당 보증금은 89,359,618원입니다. 임차인의 대항력이 유지된다면 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 중요한 단서가 있습니다. 이 확약서가 해당 임차권의 말소와 보증금 인수관계에 어떤 효력을 갖는지에 따라 매수인의 부담이 달라집니다. 확약서의 존재와 대항력 포기·보증금 반환채무 면책은 구분해야 하므로 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 895-23 삼호빌라 라동 1층 102호 도로명주소: 인천광역시 계양구 계양산로 34-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.79㎡ · 3층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.07. 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 | 107,000,000원 |
| 최저매각가 | 36,701,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.15. 갑구 13번 압류 · 국(도봉세무서장) |
| 임차인 | 김용주 · 보증금 125,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 인수 | 룰상 89,359,618원 · 말소동의 확약서의 효력 및 적용 범위 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.15. 국의 압류입니다. 이후의 계양세무서 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 과거 한국주택은행 및 세진철강주식회사의 근저당권 역시 이미 등기부상 말소됐습니다.
그러나 임차인 김용주의 전입신고일은 2022.02.17.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 주택임차권등기 자체는 2024.02.28.에 이루어졌지만, 임차인의 대항력 판단에서는 그보다 앞선 전입·점유 시점이 중요합니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 설정됐다는 이유만으로 보증금 인수위험이 사라진다고 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1억 2,500만원의 처리
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김용주 1층 102호 전부 |
전입 2022.02.17. 확정 2022.01.17. |
125,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 |
인수 가능 확약서 효력 확인 필요 |
실제 임차인은 김용주 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 임차인과 별개의 추가 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권액 125,000,000원과 임차보증금 125,000,000원을 더해 별도의 보증금 채무가 존재한다고 해석해서도 안 됩니다. 양자의 구체적인 채권 관계는 배당 관련 원본으로 확인해야 합니다.
확인된 사항: 해당 임차권등기에 관한 말소동의 확약서가 제출됐습니다.
추가 확인사항: 확약서가 등기 말소뿐 아니라 임차인의 대항력 포기, 미배당 보증금 청구권의 매수인에 대한 불행사 또는 반환채무 면책까지 포함하는지 확인해야 합니다.
그 효력이 해당 임차인의 보증금 인수관계를 완전히 해소한다면 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그러나 말소동의 사실만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다.
따라서 확약서의 적용 범위가 확인되기 전에는 배당표상 미배당 보증금 89,359,618원을 잠재 인수위험으로 유지합니다.
③ 가격 분석 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다
감정가는 107,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,701,000원입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 보증금이 최저매각가보다 크고 임차인에게 대항력이 있으므로, 보증금 인수가 발생하는 경우에는 낮은 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,701,000원 | 89,359,618원 | 보증금 수준 + 집행비용 |
| 4회 유찰 시 | 25,690,700원 | 100,171,733원 | 보증금 수준 + 집행비용 |
| 5회 유찰 시 | 17,983,490원 | 107,740,213원 | 보증금 수준 + 집행비용 |
각 회차의 인수액은 확약서의 효력을 반영하기 전 배당 시나리오상 추정치입니다. 실제 입찰가와 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.
4회 및 5회 유찰 시나리오에서도 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 100,171,733원과 107,740,213원으로 증가합니다.
따라서 감정가 107,000,000원보다 낮은 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다. 보증금 인수가 유지된다면 실질 부담은 감정가보다 높아질 수 있습니다.
그 경우 현재 회차의 직접적인 매각대금은 36,701,000원입니다. 다만 실제 거래 시세가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 충분한 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,060,618원 |
| 1. 임차인 김용주 · 우선변제 | 125,000,000원 | 35,640,382원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 1,060,618원과 임차인 배당 35,640,382원으로 구성됩니다. 임차인의 배당 부족분은 89,359,618원입니다. 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 0원이며, 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금과 신청채권액은 중복된 보증금 부담으로 합산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 경인여자대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 및 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지 이용. 대체로 세장형 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력은 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있어 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호수의 상태와 매매수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 실제 거래 시세가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매도가격은 판단을 유보합니다.
특히 임차보증금 인수가 발생한다면 실질취득 부담을 기준으로 비교해야 하며, 확약서로 인수관계가 완전히 해소되는 경우에는 그 사실을 확인한 뒤 매각대금과 최근 실거래를 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확보. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 임차권, 적용 조건 및 효력을 확인하세요. 임차권등기 말소동의와 대항력 포기·보증금 반환채무 면책을 구분해야 합니다.
- 보증금 인수 판단. 김용주의 보증금 125,000,000원과 예상 미배당액 89,359,618원의 처리관계를 확인하세요. 대항력이 유지되는 경우 실질취득 부담은 보증금 수준에 집행비용이 더해지는 구조입니다.
- 배당관계 확인. 임차인과 주택도시보증공사의 채권 관계, 배당순위 및 실제 배당액을 원본 서류로 대조하세요. 동일 보증금 관련 금액이 중복 계산되지 않도록 주의해야 합니다.
- 명도와 점유 확인. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 현황조사 원본을 통해 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 실거래 확인. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격을 조사하고, 인수액을 포함한 실질취득 부담과 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수액이 증가할 수 있습니다. 4회 유찰 시 100,171,733원, 5회 유찰 시 107,740,213원의 인수 추정액을 함께 검토하세요.
- 세금·관리비 확인. 국의 압류가 존재하므로 체납세액과 배당관계를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 별도 부담 가능성도 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원문을 확인하세요.
맺으며 — “3,670만원짜리 집인가, 보증금 1억 2,500만원짜리 집인가”
이 사건은 최저매각가만으로 판단하면 위험한 선순위 임차인 물건입니다. 감정가 107,000,000원에서 3회 유찰되어 36,701,000원까지 내려왔지만, 임차인 김용주의 보증금은 125,000,000원입니다.
확약서의 효력을 반영하기 전 현재 회차의 미배당 보증금은 89,359,618원입니다. 임차인의 대항력이 유지된다면 낙찰가와 보증금 인수액을 합친 실질 부담은 보증금 수준에 집행비용이 추가되는 구조이므로, 낮은 최저가 자체가 가격 메리트는 아닙니다.
반면 주택도시보증공사의 확약서가 해당 임차인의 미배당 보증금 인수관계까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액 0원으로 판단할 여지가 있습니다. 다만 확인된 내용은 임차권등기 말소동의 확약서의 제출 사실이며, 대항력 포기와 반환채무 면책까지 확정된 것은 아닙니다.
또한 실제 거래 시세가 확인되지 않았고 이미 3회 유찰된 다세대주택이라는 점에서 감정가 대비 할인율을 근거로 가격상 이점을 확정하기 어렵습니다.
결론은 확약서 원문과 배당관계의 확인 여부에 달려 있습니다. 보증금 인수관계가 완전히 해소된다는 점을 확인한 뒤, 현재 매각대금을 최근 실거래와 비교해야 합니다. 그 전에는 89,359,618원의 잠재 인수위험을 반영해 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.
