인천지방법원 2025타경513892. 인천 계양구 계산동의 3층 다세대 공동주택 ‘삼호빌라 라동’ 1층 102호입니다. 현재 소유자 최창업은 2022년 3월 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그러나 임차인 김용주는 그보다 앞선 2022년 1월 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 2월 전입과 점유를 시작했습니다.
말소기준은 2023년 5월 도봉세무서의 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도, 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당액은 원칙적으로 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513892 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 895-23 삼호빌라 라동 1층 102호 도로명: 인천광역시 계양구 계양산로 34-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 / 임차 범위 | 벽돌조·슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 1층 102호 · 38.79㎡ 전부 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.07. 소유권이전 · 거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 권리분석의 기준점은 2023년 5월 15일 도봉세무서 압류입니다. 2024년 4월 계양세무서 압류와 2025년 11월 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부의 오래된 근저당권·가처분·과거 경매등기는 이미 말소되어 현재 인수권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김용주 1층 102호 38.79㎡ 전부 주거·임차권등기 | 125,000,000원 | 전입·점유 2022.02.17. 확정일자 2022.01.17. | 2024.02.28. 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 김용주 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며 별도의 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 임차보증금을 두 차례 합산하거나 실제 임차인 수를 늘려 잡아서는 안 됩니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 74,900,000원 | 51,848,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 52,430,000원 | 73,913,740원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 36,701,000원 | 89,359,618원 | 0원* |
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 인수 해소에 유효하게 반영되는 전제입니다. 확약 미반영 시에는 위 룰상 인수액이 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정·확약 미반영 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 1. 임차인 김용주 보증금 | 125,000,000원 | 73,151,800원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 집행비용 1,748,200원을 제외한 73,151,800원이 임차보증금에 배당되고, 룰상 부족분 51,848,200원이 발생합니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인여자대학교 남서측 인근이며, 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 함께 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 벽돌조·슬래브 위 기와지붕 3층 건물 내 1층 102호로, 외벽은 적벽돌 쌓기와 페인팅, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15m 내외의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 교육환경보호구역과 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 소형 저층 다세대인 만큼 감정가 할인율만 보지 말고 현장 상태와 주변 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 4번 임차권등기와 김용주의 잔존 보증금 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
- 매각조건 대조. 매각물건명세서의 인수 문구와 확약서 제출 문구가 최종 매각조건에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
- 임차인 배당·명도. 김용주는 배당요구를 했으므로 실제 배당액과 명도 협의 시점을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 말소기준이 세무서 압류인 사건이므로 배당표와 별개로 당해세·법정기일 관련 원본을 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 낙찰이라 판단하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물 호가를 대조하세요.
- 현장 확인. 1층의 채광·습기·소음, 내부 수선 상태, 공용부분과 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 법원 배당자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약이 먼저다”
이 물건은 표면적으로 감정가 107,000,000원에서 한 차례 유찰되어 74,900,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 김용주의 보증금 125,000,000원과 선순위 전입·점유를 빼고 최저가만 보면 권리분석의 핵심을 놓치게 됩니다.
확약이 없다면 현재 회차에서 51,848,200원을 인수하고, 유찰이 거듭될수록 인수액이 73,913,740원과 89,359,618원으로 증가합니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각조건에 유효하게 반영되면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*이 됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “대항력 임차권은 위험하지만, 확약이 그 위험을 해소하는 조건부 안전형”입니다. 입찰 여부는 할인율이 아니라 확약서 원본과 적용 범위를 확인한 뒤 판단해야 합니다.