인천지방법원 2025타경513924. 인천 미추홀구 용현동 대성아파트 5층 503호, 전용 39.52㎡ 아파트입니다. 감정가는 102,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 34,986,000원, 감정가의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만 보고 단순히 ‘감정가의 3분의 1 가격’이라고 판단하면 권리분석의 핵심을 놓칩니다. 이 물건에는 전입·점유가 2022년 9월 30일이고 확정일자가 2022년 9월 7일인 임차인 신지우의 주택임차권이 등기돼 있으며 보증금은 105,000,000원입니다.

원칙대로라면 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 제외한 33,956,252원만 임차인에게 배당되고, 보증금 미회수액 71,043,748원이 남습니다. 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건도 확약이 없다면 현재 회차 기준 낙찰가 34,986,000원과 룰상 인수액 71,043,748원을 합쳐 106,029,748원 수준이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심

현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.11.14. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 신지우 임차인은 2022.09.30. 전입·점유를 갖추고, 확정일자도 2022.09.07. 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 상태입니다. 주택임차권등기는 2024.11.20. 이루어졌고 보증금은 105,000,000원입니다.

과거 계양새마을금고·김제수산업협동조합·국민은행의 근저당권과 압류·가압류는 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 분석의 핵심은 과거 담보권이 아니라 경매개시 전에 성립한 임차인의 대항력과 그 임차권에 제출된 말소동의 확약입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다

대성아파트 동일 면적대 실거래는 확인된 4건입니다. 전체 평균은 91,250,000원이지만 과거 105,000,000원 거래들이 섞여 있으므로 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선합니다. 최신 거래는 2025년 10월 85,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 85,000,000원입니다.

최근 12개월 평균 85,000,000원은 이전 거래 평균보다 8.9% 낮아진 흐름입니다. 즉 시세가 상승 중인 물건으로 볼 근거는 없습니다. 그럼에도 확약을 반영한 실질취득액 34,986,000원은 최근 거래의 41.2% 수준입니다. 이 가격 메리트는 단순히 ‘3회 유찰돼 최저가가 낮다’는 이유가 아니라, 주된 대항력 인수액이 확약으로 실질 0원이 된다는 전제에서 성립합니다.

④ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)

배당 계산상 임차인 미회수액은 71,043,748원입니다. 일반 원칙으로는 매수인 인수액이지만, 이 사건은 임차권등기 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결론을 바꾼다

확약이 없다면 낙찰가가 34,986,000원에서 24,490,200원, 17,143,140원으로 내려가도 미배당 임차보증금이 각각 81,350,624원, 88,565,437원으로 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다. 반대로 이 사건처럼 해당 임차권의 말소동의 확약을 실질 인수 0원으로 적용하면, 유찰에 따른 최저가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용현5행복센터 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택과 저층 아파트가 밀집한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 인근에 노선 버스정류장과 숭의역 등이 있어 대중교통 이용 편의는 대체로 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 5층이며, 사용승인일은 2002.05.28입니다. 위생·급배수·개별난방·8인승 승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,844,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 단지이고 확인된 실거래도 4건으로 많지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 매각률은 0.0%로 표시돼 있어 환금성은 대단지 아파트보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
• 가격 추세. 최근 거래 85,000,000원은 이전 거래 대비 -8.9% 흐름입니다. 매수가격이 낮더라도 향후 매각가를 과거 105,000,000원 수준으로 단순 가정하는 것은 피해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심입니다. 적용 임차권·말소 범위·실행 조건을 매각기일 전 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차인 배당 구조 확인. 현재 회차 배당 예상액은 33,956,252원, 룰상 미배당액은 71,043,748원입니다. 확약을 제외한 일반 계산과 확약 반영 계산을 혼동하지 마세요.
• 별도 임차인 여부 재확인. 현재 확인되는 실제 임차인은 신지우 1명입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되므로 다른 점유·임대차가 새로 확인되면 별도 권리분석이 필요합니다.
• 최근 시세를 우선. 전체 평균 91,250,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균인 85,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다. 최근 추세는 -8.9%입니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 15세대이고 실거래 표본도 적습니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 처분 가능성과 거래기간까지 고려해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관계와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “이 물건은 최저가가 아니라 확약이 가격을 만든다”

표면만 보면 보증금 105,000,000원의 대항력 임차권이 걸린 전형적인 인수형 물건입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 34,986,000원에 낙찰받더라도 미배당 71,043,748원을 더해 실질취득액은 106,029,748원 수준이 되고, 최신 거래 85,000,000원보다 높아집니다. 이 경우 ‘3회 유찰·감정가의 34%’라는 숫자에는 가격 메리트가 없습니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 기준에 따라 해당 임차권의 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영하면 실질취득액은 34,986,000원으로 낮아지고, 최신·최근 12개월 거래 85,000,000원의 41.2%가 됩니다. 다만 최근 시세는 -8.9% 하락했고 15세대 소규모 단지라는 환금성 제약도 있습니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약의 실제 적용 여부와 범위를 원문에서 확정하는 것입니다.