확약 적용 시 인수 0원, 최저가는 최근 거래의 84% — 인천 용현동 대성아파트 503호

인천지방법원 2025타경513924. 인천 미추홀구 용현동 대성아파트 5층 503호, 전용 39.52㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 임정승은 2022년 8월 1일 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 신지우는 같은 달 임대차계약을 체결한 뒤 확정일자와 전입·점유를 갖췄습니다. 등기부상 현재 유효한 근저당은 없으며, 말소기준은 2025년 11월 14일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다.

임차인의 전입일과 점유개시일은 2022년 9월 30일로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 원칙대로라면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금은 매수인이 떠안습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 반영하며, 확약 대상 밖의 다른 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 0원*

실제 임차인은 1명입니다. 신지우는 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 등기부와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인입니다. 전입신고와 점유가 경매개시결정일보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자 및 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되고 말소 절차가 이행되는 경우를 기준으로 합니다. 35,285,200원은 확약을 적용하지 않은 현재 회차의 배당 부족분입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 71,400,000원, 최근 시세의 84%

대성아파트 전용 39.51~39.52㎡ 실거래는 총 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2025년 10월 6층의 85,000,000원 한 건이며, 이 금액이 최신 거래가이자 최근 12개월 평균입니다. 확약 적용 시 현재 실질취득 71,400,000원은 이 최근 시세보다 13,600,000원 낮은 84.0%입니다.

전체 평균 91,250,000원에는 2021~2022년의 105,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다. 최근 가격은 85,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래 평균보다 8.9% 하락했습니다. 현재 실질취득은 최근 가격보다 낮지만, 하락 추세와 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 부족분은 35,285,200원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 적용하면 해당 부족분의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 룰상 총부담은 보증금 105,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 확약이 정상 적용되면 반대로 인수액이 실질 0원이므로 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 용현5행복센터 북서측 인근으로, 주위는 다세대와 저층 아파트가 밀집한 지역입니다. 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 인근에 노선 버스정류장과 숭의역이 있어 대중교통 이용 편의성은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로, 외벽은 드라이비트 마감이며 기본 위생·급배수·개별난방·8인승 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 남동측과 북서측 포장 세로각지에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 공시지가. 1,844,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 15세대의 소규모 아파트이고 확인된 동일 면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래도 1건에 그쳐 거래 표본이 적습니다.
• 가격 추세. 최근 거래 85,000,000원은 이전 거래 평균 대비 8.9% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 확약 대상이 을구 순위 7번 신지우 주택임차권 전체인지, 별도 조건과 유효기간이 있는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차. 매각 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 확약 미적용 시나리오. 현재 회차의 룰상 인수액은 35,285,200원, 룰상 총부담은 106,685,200원입니다. 이 금액을 최악 시나리오로 별도 검토해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 91,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -8.9%이므로 71,400,000원이 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 향후 가격 방어를 단정해서는 안 됩니다.
• 소규모 단지 환금성. 15세대이고 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 매도 시 거래기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 현황 확인. 주택임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태, 열쇠 인도, 내부 상태와 명도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”

이 사건은 겉으로는 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 105,000,000원이므로, 일반적인 권리구조만 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 105,000,000원 부근에 머뭅니다.

가격 메리트를 만드는 핵심은 유찰 횟수가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 정상 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 71,400,000원으로 최근 거래 85,000,000원의 84.0%입니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 현재 총부담은 106,685,200원으로 최신 시세를 넘어섭니다.

여기에 최근 거래 추세 -8.9%, 총 15세대, 최근 12개월 거래 1건이라는 환금성 제약이 있습니다. 결론은 확약 확인 시 가격 여지가 있는 조건부 B급입니다. 확약의 대상·조건·말소 이행을 원본으로 확인하기 전에는 인수 0원을 확정해서도, 최저가만 보고 싸다고 판단해서도 안 됩니다.