인천지방법원 2025타경513955. 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 744호 오피스텔입니다. 감정가는 106,000,000원이고, 3회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 36,358,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가 자체보다 임차권 인수 구조를 먼저 봐야 하는 물건입니다.
말소기준은 2025.11.18. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 그런데 김진완의 주택임차권등기는 2023.07.28.로 이보다 앞섭니다. 등기 내용상 임대차계약일은 2022.04.16., 확정일자는 2022.04.19., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.05.19.이며, 임차보증금은 116,000,000원입니다. 원칙적인 배당 시뮬레이션에서는 부족분 80,696,444원이 매수인 인수로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 744호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 내 7층 744호 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.04.16. 매매 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 36,358,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 임차인은 남는다
2020년 신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 2022.05.19. 박승준 앞으로 소유권이전이 완료됐습니다. 이후 민간임대주택등기가 붙었고, 김진완의 주택임차권등기가 2023.07.28. 설정됐습니다. 강제경매개시결정은 2025.11.18.이므로 김진완 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 다만 앞서 본 것처럼 해당 임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 확약 밖을 분리해야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진완 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.19. 확정일자 2022.04.19. | 116,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원* |
| 신승학 | 744 · 오피스텔 | 2024.01.03. | 1,350,000원 500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 1,350,000원 인수 가능 |
| 임차권자 | 주거 | 2022.05.19. 확정일자 2022.04.19. | 보증금 미상 | 대항력 표시 有 | 우선변제 표시 有 | 추가 확인 필요 |
따라서 확약을 반영한 알려진 최소 실질취득액은 36,358,000원 + 1,350,000원 = 37,708,000원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 임차권자 관련 위험이 추가될 수 있으므로 37,708,000원을 최종 총취득원가로 확정해 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,358,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,054,444원 |
| 1. 임차인 김진완 보증금(우선변제) | 116,000,000원 | 35,303,556원 |
| 인수 · 임차인 신승학 보증금 | 1,350,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원형 계산에서는 김진완 보증금 부족분 80,696,444원과 신승학 보증금 1,350,000원을 합쳐 매수인 인수액을 82,046,444원으로 계산합니다. 그러나 김진완 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석의 실질 인수에서는 80,696,444원을 0원으로 조정합니다. 신승학 1,350,000원과 별도 미상 임차권 위험은 그대로 남습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 원래 인수구조는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 원 계산상 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 36,358,000원 | 82,046,444원 | 116,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 | 92,757,511원 | 116,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 17,815,420원 | 100,255,258원 | 116,000,000원 |
확약이 없다는 원래 배당모형에서는 낙찰가가 내려갈수록 김진완에게 배당되지 않는 금액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 이 물건에서는 김진완 임차권에 말소동의 확약서가 제출돼 이 부분을 실질 0원으로 조정하지만, 확약 밖 신승학과 보증금 미상 임차권자 위험은 유찰과 무관하게 따로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 산업·업무시설이 섞인 제이케이루체스타지식산업센터 내 호실입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근으로, 주위는 각종 규모의 공장과 지원시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물은 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.
- 규제·용도지역. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 정방형 평지이며 공업용으로 이용 중이고, 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 승강기, 소화전, 난방, 지하주차장 설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김진완 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 말소에 필요한 조건을 충족하는지 원문으로 확인해야 합니다.
- 신승학 보증금. 1,350,000원은 확약 대상이 아니므로 매수인 인수 가능액으로 별도 반영해야 합니다.
- 보증금 미상 임차권자. 별도 표기된 임차권자의 실제 보증금과 김진완 임차권과의 관계를 매각물건명세서 원문 및 점유관계로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 알려진 최소 실질취득액은 37,708,000원이지만, 미상 임차보증금이 확인되면 총액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.05.24. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 법률관계와 매각 후 효력을 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 일반공업지역·국가산업단지 내 오피스텔이라는 입지 특성과 3회 유찰 이력을 감안해 명도 후 사용·임대·재매각 수요를 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 다른 임차인은 사라지지 않는다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김진완 보증금 116,000,000원과 배당 부족분 80,696,444원입니다. 통상이라면 현재 최저가 36,358,000원에 그 인수액을 더해 봐야 하지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 김진완 임차권의 실질 인수는 0원으로 조정됩니다. 여기까지만 보면 위험이 크게 줄어든 것은 맞습니다.
그러나 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 확약 밖에 신승학 보증금 1,350,000원이 있고, 보증금이 확인되지 않은 별도 임차권자 표기도 남아 있습니다. 현재 알려진 최소 실질취득액은 37,708,000원이지만, 미상 보증금이 확인되기 전에는 그 금액을 최종 취득가로 확정할 수 없습니다. 또한 일반공업지역·국가산업단지 내 오피스텔이고 이미 3회 유찰된 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 확약의 정확한 범위와 확약 밖 임차인의 보증금 확인입니다.
