최저가 70%만 보면 안 된다 — 확약 밖 임차위험이 남은 제이케이루체스타 744호

인천지방법원 2025타경513955. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 7층 744호 오피스텔입니다. 현재 소유자 박승준은 2022년 4월 16일 매매를 원인으로 거래가 116,000,000원에 취득했고, 등기는 2022년 5월 19일 접수됐습니다. 이 물건의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라, 경매개시결정보다 먼저 전입하거나 등기된 선순위 임차관계입니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2025년 11월 18일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김진완의 전입일은 2022년 5월 19일이고 임차권등기는 2023년 7월 28일이며, 신승학의 전입일도 2024년 1월 3일로 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 최저가만 계산할 것이 아니라 배당되지 못해 매수인이 떠안을 보증금을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 말소기준보다 앞선다

2025년 11월 18일 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있지만, 김진완의 전입·확정일자·임차권등기와 신승학의 전입은 모두 그보다 빠릅니다. 김진완은 보증금 116,000,000원 전액에 대해 배당요구를 했고, 현재 최저가 배당 시 예상 배당액은 72,464,400원, 미배당액은 43,535,600원입니다.

② 임차인 분석 — 실질 0원*과 미상 위험을 분리해야 한다

확인된 임차관계는 세 건입니다. 이 가운데 김진완의 임차권은 확약 적용 대상으로 구분되지만, 신승학과 명세서상 별도 임차권자에는 그 확약을 확대 적용할 수 없습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 임차권자는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금과 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)

김진완의 배당 부족액은 43,535,600원이며, 신승학 보증금 1,350,000원을 합친 룰상 매수인 인수액은 44,885,600원입니다. 다만 김진완 부분은 말소동의 확약서 적용 시 실질 0원*으로 처리합니다. 보증금 미상 임차관계는 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 유찰돼도 확약 전 구조는 보증금 수준에 묶인다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건도 확약을 적용하지 않는 룰상 계산에서는 같은 현상이 나타납니다.

확약이 없다면 매각가가 74,200,000원에서 36,358,000원까지 내려가도 총부담은 118,404,444원~119,085,600원으로 거의 고정됩니다. 즉 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸지는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 김진완 임차권에 한해 확약이 제출됐기 때문에 주된 인수액이 실질 0원*으로 줄어들지만, 확약 밖 임차관계의 금액이 확정되지 않은 상태라 최종 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 7층 744호입니다.
• 주위환경. 염골근린공원 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장과 지원시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 건물은 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 아스콘포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 소화전, 난방설비와 지하주차장이 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지의 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
• 토지이용. 정방형 평지이며 공장·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래 확인. 오피스텔의 실제 환금성과 적정 응찰가는 동일 건물·유사 호실의 거래 및 임대조건을 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 김진완의 을구 순위 1번 임차권과 보증금 미배당액 전부에 적용되는지 문구와 조건을 직접 확인하세요.
• 신승학 보증금 반영. 전입일이 말소기준보다 빠르고 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 보증금 1,350,000원 전액 인수 가능성이 있습니다.
• 별도 임차권자 확인. 2022.05.19 전입, 2022.04.19 확정일자, 배당요구가 표시된 임차권자의 신원·점유부분·보증금과 김진완 임차권과의 관계를 원본에서 대조하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.24 접수된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 범위를 등기부 및 관련 원본에서 확인하세요.
• 가격 상한 보수적 설정. 확인 가능한 실질취득액은 75,550,000원*이지만 미상 보증금이 추가될 수 있습니다. 미상액 확인 전에는 최종 응찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
• 점유·명도 확인. 김진완의 임차권등기와 신승학의 현황조사상 점유관계를 구분해 현재 실제 점유자와 인도 협의 대상을 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비, 당해세와 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 권리분석은 끝나지 않았다”

이 물건은 김진완의 선순위 임차권만 보면 보증금 116,000,000원이 낙찰가보다 커서, 확약이 없을 경우 유찰돼도 총부담이 약 118,404,444원~119,085,600원에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다행히 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 김진완의 미배당액 43,535,600원은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다.

그러나 그 확약은 모든 임차관계를 포괄하지 않습니다. 신승학의 보증금 1,350,000원은 별도로 남고, 보증금이 확인되지 않은 임차관계도 존재합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 75,550,000원* + 미상 금액이며, 감정가 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 주된 인수는 확약으로 해소, 잔여 인수는 미확정. 이 사건의 결론은 원본 확인 전까지 입찰 보류입니다.

* 김진완 임차권 미배당액 43,535,600원은 배당 계산상 매수인 인수액이지만, 주택도시보증공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 실질 0원으로 표시했습니다. 확약은 김진완 임차권에만 적용하며, 신승학 및 보증금 미상 임차관계에는 적용하지 않았습니다.