인천지방법원 2025타경513988. 인천 서구 마전동 건영캐슬 103동 5층 501호, 전용 77.14㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 232,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 79,576,000원까지 내려왔습니다. 권리분석의 핵심은 가격 하락 자체가 아니라 보증금 205,000,000원의 대항력 임차권입니다. 이지연의 전입일은 2020.11.02, 확정일자는 2020.10.12로, 말소기준인 2021.10.29 압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 현재 회차 배당모형에서도 79,576,000원 매각가에서 집행비용 1,832,368원을 제외한 77,743,632원이 임차인에게 배당되고, 127,256,368원이 부족분으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인 부족분의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513988 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1025-6 건영캐슬 103동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 77.14㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김주한 (2020.10.30 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 79,576,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 먼저, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2021.10.29 부산광역시 남구 압류입니다. 이지연의 전입은 2020.11.02로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2023.10.06에 이뤄졌고, 보증금 205,000,000원 전액에 대해 배당요구와 우선변제권 행사가 가능한 구조입니다. 이후 압류와 2025.11.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 5층 501호 77.14㎡전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.02 | 2020.10.12 | 205,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 실질취득 79,576,000원 vs 최근 거래 170,000,000원
건영캐슬103동은 8세대 규모이며, 비교 가능한 거래는 전용 75.07㎡에서 확인됩니다. 최신 거래는 2025.10의 170,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 동일하게 170,000,000원입니다. 전체 4건 평균 187,250,000원보다 최근 거래 수준을 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 75.07㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 75.07㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2022.05 | 75.07㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 2021.06 | 75.07㎡ | 2 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
최저가 79,576,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 170,000,000원의 46.8%입니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 79,576,000원이므로, 가격만 놓고 보면 최근 거래와 큰 차이가 있습니다. 다만 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 -11.9%로 하락했고, 표본도 최근 12개월 1건뿐이므로 과거 평균 187,250,000원을 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,832,368원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 | 205,000,000원 | 77,743,632원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이지연 보증금 부족분은 127,256,368원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석에서는 해당 부족분의 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 79,576,000원 | 127,256,368원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 55,703,200원 | 150,699,458원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 38,992,240원 | 167,109,620원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커집니다. 반대로 말소동의 확약을 유효하게 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원입니다. 따라서 입찰 전에는 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전초등학교 남서측 인근. 주변은 중·소 규모 공동주택 등이 소재하는 일반주택가입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 포장도로에 접하며 토지는 세장형, 평지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 건영캐슬103동은 8세대 규모이고 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 최근 거래 추세가 -11.9%로 하락해 매도가격 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 적용되는 범위와 말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 구조. 이지연은 전입 2020.11.02로 말소기준 2021.10.29보다 빠른 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당모형상 127,256,368원의 인수 부담이 발생합니다.
- 조세 압류. 국세·지방세 관련 압류 6건이 있어 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 시세 하락. 최신 거래 170,000,000원, 최근 12개월 평균 170,000,000원이나 과거 거래 대비 추세가 -11.9%이므로 단순히 과거 평균 187,250,000원을 시세로 잡지 마세요.
- 환금성. 8세대 다세대이며 최근 거래가 많지 않습니다. 현재 가격과 향후 매도 가능성은 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “이 사건은 최저가보다 확약서가 먼저다”
겉으로만 보면 감정가 232,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 79,576,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건의 본질은 205,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 127,256,368원이 남아 저가 낙찰의 의미가 사라집니다. 반면 제출된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 규칙대로 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 79,576,000원으로 내려갑니다.
이 금액은 최근 12개월 실거래 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 46.8% 수준입니다. 다만 시세 추세가 -11.9%로 하락하고 있고, 8세대 규모·3회 유찰·조세 압류 6건이라는 요소가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 확약서 효력과 조세 우선순위를 원문으로 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
