확약 기준 인수 0원*, 그러나 최근 거래의 95.5% — 인천 건영캐슬 501호

인천지방법원 2025타경513988. 인천 서구 마전동 건영캐슬 103동 최상층인 5층 501호, 전용 77.14㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 232,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 162,400,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류의 개수보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 함께 읽는 데 있습니다.

임차인 이지연은 2020.10.12. 확정일자를 받고, 2020.10.30. 점유를 시작했으며, 2020.11.02. 전입신고를 마쳤습니다. 말소기준인 2021.10.29. 부산광역시 남구 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득액이 임차보증금 205,000,000원 부근으로 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 해소

말소기준은 2021.10.29. 접수된 부산광역시 남구 압류입니다. 이후 부산진세무서장·국민건강보험공단·남대구세무서장·창원시·마산세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 2023.10.06. 설정됐더라도, 대항력 판단은 등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유 시점을 기준으로 봐야 합니다.

실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 205,000,000원은 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 임차보증금 규모는 이지연의 205,000,000원 한 건으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세가 더 크다

건영캐슬 103동은 총 8세대, 2010.08.13. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인된 실거래 4건의 전체 평균은 187,250,000원이지만, 과거 193,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 우선해야 할 최근 12개월 거래는 2025.10. 170,000,000원 한 건입니다.

확약 적용 시 실질취득액 162,400,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 170,000,000원의 95.5%입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -11.9% 하락했습니다. 전체 평균 187,250,000원만 기준으로 최저가가 싸다고 판단하면 하락장을 놓치게 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 45,673,600원입니다. 그러나 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세가 배당에서 우선 차감되는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결론을 가른다

확약을 적용하지 않으면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커져 총 취득부담이 임차보증금 205,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 0원*이므로 유찰에 따라 실질취득액도 함께 내려갑니다. 따라서 이 물건은 권리분석 자체보다 확약서 원문 확인이 입찰가를 결정합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마전초등학교 남서측 인근의 일반주택가로, 주변에는 중·소 규모 공동주택이 자리합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 상·하수도와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 세로장방형 평지의 공동주택 부지로, 북측 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 소로2류에 접합니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 건물이고 최근 12개월 실거래가 1건이어서 거래 표본이 적습니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 10번 임차권과 이지연의 대항력 있는 임차보증금 전부인지 확인해야 합니다.
• 확약 적용 전후를 분리. 적용 시 실질취득 162,400,000원, 미적용 시 임차보증금 205,000,000원 부근으로 판단 기준이 달라집니다.
• 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 임차인 예상배당액이 줄어들 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래는 170,000,000원이고 최근 가격 추세는 -11.9%입니다. 전체 평균 187,250,000원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 소규모 거래 표본. 총 8세대이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유 상태와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 확약은 합격, 가격은 보수적으로

이 물건은 겉으로 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형입니다. 확약이 없다면 몇 번 유찰돼도 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 부근에서 고정돼 최저가 할인은 의미가 없습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이번 분석에서는 매수인의 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다.

가격은 별개입니다. 실질취득 162,400,000원은 최신 거래 170,000,000원의 95.5%로 낮지만, 최근 가격 추세가 -11.9%이고 거래 표본도 최근 1건뿐입니다. 따라서 확약서와 세금 순위가 확인돼야 권리상 입찰 가능하며, 가격은 전체 평균이 아니라 최신 거래와 하락 추세를 기준으로 보수적으로 정해야 합니다. 결론은 “확약 확인 전에는 205,000,000원짜리, 확인 후에는 162,400,000원짜리”입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 적용된다는 전제입니다. 배당계산상 룰상 미배당액은 45,673,600원입니다.