확약 적용 시 인수 0원, 그러나 최신 거래보다 높다 — 인천 우리하이빌 301호

인천지방법원 2025타경514028. 인천 서구 검암동 우리하이빌 제1동 3층 301호, 전용 75.64㎡ 물건입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가상 토지는 공동주택(연립주택)의 건부지로 이용 중입니다. 소유자 서정숙 씨는 2021.07.05. 거래가 207,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 물건의 핵심은 소유권 취득보다 앞선 임차인의 권리입니다. 임차인 오정수 씨는 2021.05.05. 임대차계약을 체결하고, 2021.05.07. 확정일자를 받은 뒤 2021.05.28. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2023.07.21. 보증금 207,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.03.27. 접수됐으므로 임차인은 그보다 앞선 선순위 대항력 임차인입니다.

권리 순위만 적용하면 현재 최저가 158,900,000원에서 집행비용을 제외한 155,875,400원이 임차인에게 배당되고, 부족분 51,124,600원은 매수인에게 승계됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 확약이 원본 내용과 조건대로 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약

현재 등기부에서 말소기준으로 분석되는 권리는 2024.03.27. 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원입니다. 종전에 설정됐던 인성상호저축은행·서서울농업협동조합· 죽변수산업협동조합·하나은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인 항목은 없으며, 확인되는 실제 임차인은 오정수 1명입니다. 말소동의 확약은 이 임차인에게만 적용됩니다. 다른 임차인에 대한 별도 확약이 존재하는 것으로 확대 해석해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

우리하이빌은 18세대 규모이며 비교 거래는 3건입니다. 전체 평균은 188,333,333원이지만 2021년과 2022년의 207,000,000원·208,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 집계상 최근 12개월 평균 179,000,000원, 최신 거래 150,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -13.5%를 우선해 보는 것이 안전합니다.

확약 적용 실질취득 158,900,000원은 최근 12개월 평균의 88.8%로 20,100,000원 낮습니다. 이 비교만 보면 할인 구간입니다. 그러나 최신 거래 150,000,000원과 비교하면 105.9%로 8,900,000원 높습니다. 거래 추세도 -13.5%이므로, 과거 평균 대비 할인만을 근거로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)

배당 계산상 임차인 미배당액은 51,124,600원입니다. 다만 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 오정수 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

확약을 제외한 원래 권리구조에서는 낙찰가가 158,900,000원에서 77,861,000원까지 내려가도 임차인 미배당액이 반대로 늘어 실질취득은 208,801,498원~210,024,600원에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 유찰 횟수 자체가 아니라 말소 확약의 실제 적용 여부에서 결정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 간재울중학교 북측 인근에 있으며, 주변은 소규모 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천2호선 검바위역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 10미터 도로, 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상 4층 건물의 3층 301호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도·규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 공동주택(연립주택)의 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 524.9㎡, 공시지가는 1,665,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 감정평가상 미상입니다.
• 환금성. 18세대 소규모 단지이고 거래 표본은 3건입니다. 경매 통계상 낙찰률은 0.0%로, 대단지 주택보다 매도 기간과 가격 편차를 보수적으로 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 대상, 말소 시점과 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 확약 실패 시 상한 재산정. 현재 회차에서 확약이 적용되지 않으면 실질취득은 210,024,600원으로 올라갑니다. 최저가 158,900,000원만 보고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균은 179,000,000원이지만 최신 거래는 150,000,000원이고 거래 추세는 -13.5%입니다. 응찰가는 하락 추세와 최신 거래를 우선해 산정해야 합니다.
• 현 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유와 명도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 방문 결과를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 서울특별시와 인천광역시 서구의 압류가 있으므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 18세대이고 확인 거래가 3건에 불과합니다. 매도 시 거래기간과 가격 조정 가능성을 반영해야 합니다.
• 토지거래허가 확인. 외국인 등의 주택용도 취득에 해당하면 2026.08.25.까지의 토지거래허가구역 규정을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 가격을 바꾸는 물건”

이 물건은 겉으로 보면 보증금 207,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 경매입니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득은 210,024,600원이고, 추가 유찰이 진행돼도 총취득원가는 약 209,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 오정수 임차인에 대한 인수액은 0원*, 현재 회차 실질취득은 158,900,000원으로 내려갑니다. 다만 이 금액도 최신 거래 150,000,000원보다 높고 거래 추세가 -13.5%이므로 권리는 조건부 합격, 가격은 신중이 적절한 결론입니다. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확약의 확실성과 최신 시세를 반영한 응찰가입니다.