확약으로 인수는 해소되지만, 최근 시세보다 비싸다 — 용현동 코지팰리스 901호

인천지방법원 2025타경514038. 인천 미추홀구 용현동 코지팰리스 9층 901호, 전용 83.98㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신재욱은 2021년 1월 22일 매매를 원인으로 거래가액 227,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 1월 2일 잠실세무서 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기, 미추홀구 압류, 강제경매개시결정, 강서세무서 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 자체의 소멸과 매수인의 보증금 인수는 구분해야 합니다. 임차권자 이용만은 2022년 10월 11일 전입·점유를 시작해 2023년 1월 2일 말소기준 압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022년 9월 20일이고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 최저가 배당 시 보증금 전액이 회수되지 않아 원자료상 128,320,600원이 인수액으로 남지만, 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서를 전제로 해당 임차권의 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기상 임차권자는 이용만 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않고, 갑구 가압류권자이자 이 사건 강제경매 채권자로 구분합니다. 임차보증금은 이용만의 298,000,000원 한 건만 반영합니다.

③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 시세 이상

코지팰리스 전용 83.98㎡ 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 211,500,000원이지만, 2023년 8월의 263,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 172,900,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 12개월 평균 160,000,000원의 108.1%로, 최근 시세보다 12,900,000원 높습니다. 전체 평균 대비로는 낮아 보이지만, 최근 거래가 과거 거래보다 39.2% 하락한 상황이므로 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

원자료 배당계산상 이용만의 보증금 부족분은 128,320,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 확인이 먼저

확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 매각가와 인수액의 합계가 약 300,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 대항력 인수형에서는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출됐으므로 실제 입찰 판단은 확약서의 유효성·적용 대상·말소 절차를 원본으로 확인한 뒤 최저가 자체를 최근 시세와 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천보훈병원 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·주상용부동산·아파트·업무시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2017.06.09입니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 4미터, 북측 약 10미터 도로와 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 평지의 가로장방형 주상용 부지입니다.
• 규모. 코지팰리스는 17호이며, 동일 면적 실거래는 2건입니다.
• 가격 흐름. 2023.08 거래 263,000,000원에서 2025.11 거래 160,000,000원으로 최근 가격 추세가 -39.2%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이용만의 을구 3번 주택임차권 전부에 적용되는지 확인해야 합니다.
• 말소 절차 확인. 매각대금 납부 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류와 절차, 추가 조건을 확인해야 합니다.
• 확약 불이행 시 구조. 현재 회차 원자료상 부족 보증금 128,320,600원이 매수인 인수로 남는 구조임을 전제로 자금 위험을 점검해야 합니다.
• 최근 시세 기준. 전체 평균 211,500,000원보다 최신 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -39.2%이므로 현재 최저가 172,900,000원에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당액과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 17호 규모이고 동일 면적 거래 표본이 2건이므로 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 세금 관련 서류와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 조건부 해소, 가격은 아직 보류”

이 사건의 출발점은 보증금 298,000,000원의 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 128,320,600원을 인수하고, 유찰될수록 인수액이 늘어 실질부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이용만 임차권의 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.

그렇다고 현재 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득가 172,900,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 160,000,000원보다 8.1% 높고, 가격 추세도 -39.2%입니다. 감정가의 70%라는 할인율이나 과거 거래가가 섞인 전체 평균만 보면 싸 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로 하면 오히려 시세 이상입니다. 결론은 확약서 원본과 말소 이행 조건을 확인한 뒤에도 가격은 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.