128,800,000원
인천지방법원 2025타경514402. 만수역 서측 인근 신승펠리시움 4층 403호, 전용 68.55㎡ 오피스텔입니다. 현 소유자 권영만은 2021.02.22. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 담보권이 아니라 2022.05.04. 동안산세무서장이 한 국 압류입니다. 과거의 옹진수산업협동조합·구봉새마을금고 근저당과 윤정미 전세권은 이미 등기부상 말소돼 이번 경매에서 인수 문제가 되지 않습니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 신성철의 임차권입니다. 신성철은 2021.01.15. 확정일자를 받고 2021.02.01. 전입과 점유를 시작했으며, 임차보증금은 170,000,000원입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이번 사건은 그 인수 구조를 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해소하는지가 권리분석의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월말로80번길 26, 신승펠리시움 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 68.55㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 권영만 (2021.02.22. 소유권이전 · 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 128,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2022.05.04. 갑구 4번 압류 · 국(동안산세무서장) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
신성철의 전입일 2021.02.01.은 말소기준일 2022.05.04.보다 앞섭니다. 임차보증금 170,000,000원과 확정일자 2021.01.15., 배당요구 사실이 확인되므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 등기된 주택임차권 자체는 매각으로 말소되더라도, 보증금을 전액 변제받지 못하면 원칙적으로 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 (실제 조사 인원 3명)
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신성철 | 2021.02.01 2021.01.15 | 170,000,000원 | 2023.02.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 중복 아님 확약 시 0원* |
| 박민우 | 2024.09.25 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 인수 없음 |
| AN ZHONGGEN | 2025.06.04 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 인수 없음 |
주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 채권은 별도의 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다. 조사상 실제 인원은 신성철·박민우·AN ZHONGGEN 3명입니다. 확약은 신성철의 주택임차권에만 적용됩니다. 박민우와 AN ZHONGGEN은 전입일이 말소기준일보다 늦어 현재 자료상 대항력은 없지만, 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으므로 현장 점유, 실제 사용관계와 명도 협의는 별도로 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 84.2%지만 표본은 1건
신승펠리시움은 총 11세대이며 2011.07.18. 사용승인된 건물입니다. 확인되는 거래는 2021.07. 전용 66.84㎡, 4층의 153,000,000원 거래 1건입니다. 현재 최저가 128,800,000원은 이 거래금액의 84.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 66.84㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 확인 평균 | 68.55㎡ 대상 | 1건 | 153,000,000원 |
확약이 적용되면 실질취득액은 최저가와 같은 128,800,000원이어서 확인 거래보다 낮습니다. 다만 거래가 2021.07. 한 건뿐이므로 최근 가격 추세나 현재 환금성을 단정하기 어렵습니다. 84.2%라는 비율만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 확정해서는 안 되며, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 매물·거래를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,800,000원 가정 · 확약 효과 별도)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,603,200원 |
| 1. 임차인 신성철 보증금 | 170,000,000원 | 126,196,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산에서는 신성철 보증금 부족분 43,803,200원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 확약의 적용·이행을 전제로 실질 인수액을 0원*으로 판단합니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 원칙상 인수 | 확약 적용 인수* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 128,800,000원 | 43,803,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 90,160,000원 | 81,862,880원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 63,111,999원 | 108,424,017원 | 0원* |
확약이 없다면 유찰로 최저가가 내려갈수록 신성철의 미배당 보증금이 증가합니다. 즉 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다. 확약이 유효하게 적용될 때에만 각 회차의 실질취득액을 해당 최저매각가로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부와 감정 이용상태 모두 오피스텔이며, 신성철의 임차권등기에는 4층 403호 68.55㎡ 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 입지. 만수역 서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 만수역·모래내시장역을 이용할 수 있어 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 위생·난방·승강기 설비가 있으며 북측 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 사다리형 평지이며 오피스텔·다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 건물이고 확인 거래가 1건뿐이어서, 거래 빈도와 적정 매도가를 넓은 표본으로 검증하기 어렵습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 신성철 임차권 전체에 적용되는지, 말소 시기와 조건이 무엇인지 확인하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 0원*, 미적용 시 현재 회차 43,803,200원으로 자금계획을 분리하세요.
- 박민우 점유. 2024.09.25. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·계약관계와 실제 점유 여부를 확인하세요.
- AN ZHONGGEN 점유. 2025.06.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·사용관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 세금 압류. 말소기준이 국 압류이고 남동세무서장 압류도 존재하므로 당해세와 법정기일을 포함한 실제 배당순위를 원문으로 대조하세요.
- 실거래 표본. 확인 거래가 2021.07. 한 건뿐입니다. 인근 오피스텔의 최신 실거래와 현재 매물을 별도로 확인하세요.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 출입 상태, 내부 이용현황과 인도명령·명도 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 최저가보다 확약 한 장이 중요하다”
이 물건은 감정가 184,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 128,800,000원으로 내려왔습니다. 확인 거래 153,000,000원의 84.2%라는 숫자만 보면 가격 메리트가 있어 보입니다. 그러나 신성철은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 배당계산상 현재 회차 미회수 보증금은 43,803,200원입니다.
따라서 결론은 조건부입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 원문 그대로 적용되고 실제 말소까지 이행되면 인수 0원*, 실질취득 128,800,000원으로 볼 수 있습니다. 반대로 확약의 적용 대상이나 이행 조건에 문제가 있으면 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다. 여기에 확약 대상이 아닌 박민우·AN ZHONGGEN의 보증금과 점유관계, 11세대 소규모 오피스텔의 제한된 거래표본까지 확인해야 합니다. 확약 확인 전에는 보류, 확약과 점유관계가 확인되면 검토 가능한 조건부 물건입니다.
