확약이 유효하면 인수 0원, 확인에 실패하면 총부담은 보증금 수준 — 간석동 대명리츠빌 501호

인천지방법원 2025타경514403. 간석동 대명리츠빌 5층 501호, 전용 44.76㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금 인수 여부입니다. 임차권자 하정훈은 2020년 12월 18일 전입·점유를 시작했고, 2022년 5월 3일 압류인 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 132,000,000원이며 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

현재 회차 최저가 89,600,000원에서 집행비용 2,012,800원을 제외한 87,587,200원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 부족분 44,412,800원을 매수인이 인수하고, 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 134,012,800원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 고정되는 대항력 인수형입니다.

그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 원칙상 이 확약이 유효하게 적용되는 경우, 하정훈 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가합니다. 다만 확약은 이 임차권자 1명에게만 적용되므로, 입찰 전 확약서 원본의 대상·조건과 임차권등기 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

현재 등기에서 말소기준권리는 2022년 5월 3일 동안산세무서장 압류입니다. 그 이후의 남동구 압류, 남동세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 주택임차권등기는 형식상 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 접수일은 2023년 1월 27일이지만, 임차인의 실제 전입·점유일은 2020년 12월 18일이어서 말소기준보다 앞섭니다. 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

하정훈은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 자료상 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 132,000,000원은 한 번만 계산합니다. 현재 회차 배당만 적용하면 87,587,200원을 받고 44,412,800원이 남지만, 제출된 확약이 유효하면 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 우선

대명리츠빌Ⅱ는 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 44.76㎡ 거래 7건의 전체 평균은 127,428,571원이지만, 2021~2022년의 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 114,000,000원, 최신 거래는 2025년 12월 120,000,000원입니다.

확약이 유효할 때의 실질취득 89,600,000원은 최근 12개월 평균의 78.6%입니다. 가격 차이는 존재하지만, 최근 거래가격은 과거 거래군보다 14.2% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 127,428,571원 대비 70.3%라는 수치만으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보되, 8세대 소규모 다세대의 거래 빈도와 환금성까지 함께 할인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)

국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 룰상 임차인 미배당분은 44,412,800원이지만, 제출된 말소동의 확약서가 유효한 경우 이 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 평가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인은 2010.12.24입니다.
• 입지. 동암초등학교 남측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재하며 주위 여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선과 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 도로·토지. 정방형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역, 공시지가는 1,905,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 포함되며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이며 최근 가격 추세가 -14.2%입니다. 대단지 공동주택보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 하정훈 임차권 전체 보증금과 현재 사건에 적용되는지, 별도 조건이나 제출 서류가 있는지 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 매각허가·대금납부 후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 시점으로 진행되는지 확인하고, 확약 이행 주체와 담당 부서를 특정해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 배당 순서가 계산표와 달라질 수 있습니다.
• 점유 상태 확인. 임차권등기는 임차인이 점유를 이전한 뒤 보증금 반환채권을 보전하기 위해 설정되는 경우도 있으므로, 현장 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 114,000,000원이지만 최근 거래군은 과거 거래군보다 14.2% 낮습니다. 수리비와 재매각 기간을 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이므로 동일 건물 내 비교 거래가 적습니다. 최신 거래 120,000,000원 한 건만으로 개별 호수의 현재 가치를 단정하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 확약서 원문을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인할 사건

표면상 최저가는 89,600,000원으로 최근 12개월 평균 114,000,000원의 78.6%입니다. 그러나 이 가격 메리트는 말소동의 확약서가 실제로 이행돼 인수액이 0원이 된다는 전제에서만 성립합니다. 확약을 제외하면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 44,412,800원을 떠안아 총부담이 134,012,800원이 되고, 최근 12개월 평균과 최신 거래 120,000,000원을 모두 넘어섭니다.

따라서 이 물건은 “1회 유찰된 8,960만원 다세대”가 아니라 “확약 유효성을 확인해야 8,960만원이 되는 임차권 사건”으로 봐야 합니다. 확약 원본과 임차권 말소 조건이 명확하면 가격 여유가 있지만, 최근 가격 추세 -14.2%, 8세대 소규모 건물, 국세·지방세 압류 3건을 고려하면 과도한 가격 가점은 어렵습니다. 확약 확인 전에는 보류, 확인 후에만 조건부 검토가 맞습니다.

* 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 약정된 말소 절차가 이행되는 경우. 확약을 적용하지 않은 룰상 매수인 인수액은 현재 회차 기준 44,412,800원입니다.