인천지방법원 2025타경514408. 주안에쉐르 1층 115호, 전용 40.0294㎡의 연립주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 권리분석은 표면적인 최저가보다 선순위 주택임차권을 어떻게 처리하느냐가 핵심입니다. 임차권자 이주희는 임대차계약일 2022.05.04, 점유개시 2022.05.27, 주민등록 2022.05.30, 확정일자 2022.05.04로, 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 임차인의 보증금 139,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 현재 최저가 35,672,000원 가정 배당에서는 임차인에게 34,629,904원이 배당되고 104,370,096원이 부족합니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권과 관련해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 이 임차권의 매수인 부담은 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1216-17 주안에쉐르 1층 115호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 연립주택(도시형생활주택) · 전용 40.0294㎡ · 4층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 손재현 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 35,672,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 139,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
임차권자 이주희의 전입과 확정일자는 말소기준권리인 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 권리 순서만 놓고 보면 대항력 있는 선순위 임차권이고, 보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 이후 가압류와 2025.12.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주희 | 제1층 제115호 40.0294㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 139,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 격차가 크다
주안에쉐르의 거래 자료 중 최근 12개월 평균은 94,380,000원이고, 최신 거래는 2025.07의 104,520,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거보다 3.6% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 35,672,000원은 최근 12개월 평균의 37.8% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 40.03㎡ | 2 | 104,520,000원 |
| 2025.02 | 36.55㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.02 | 40.03㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2025.02 | 38.59㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2024.07 | 38.15㎡ | 2 | 101,600,000원 |
| 2023.07 | 38.15㎡ | 4 | 104,700,000원 |
| 2023.06 | 38.59㎡ | 3 | 90,300,000원 |
| 2023.05 | 40.03㎡ | 2 | 90,800,000원 |
| 2023.03 | 36.55㎡ | 3 | 85,100,000원 |
| 2023.02 | 36.55㎡ | 2 | 84,200,000원 |
| 2023.01 | 36.55㎡ | 2 | 84,200,000원 |
| 2022.12 | 37.62㎡ | 2 | 88,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 94,380,000원 |
전체 12건 평균은 92,210,000원이지만 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균 94,380,000원과 최신 거래 104,520,000원을 우선합니다. 확약이 유효하게 반영되어 인수액이 실질 0원이면 현재 회차의 실질취득가는 35,672,000원으로, 최신 시세대와의 가격 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,096원 |
| 1. 임차인 이주희 보증금 | 139,000,000원 | 34,629,904원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 139,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 이주희의 미배당 보증금은 104,370,096원입니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관교여자중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 115호이며, 위생·급배수·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,654,000원/㎡, 토지면적 351.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·사다리형·중로각지입니다.
- 단지. 주안에쉐르 127세대, 2017.08.28 준공이며 거래 표본은 84,200,000원부터 104,700,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심입니다. 확약 적용 여부가 실질 인수 0원과 104,370,096원의 차이를 만듭니다.
- 선순위 임차권 확인. 이주희의 임대차계약일 2022.05.04, 확정일자 2022.05.04, 점유개시 2022.05.27, 주민등록 2022.05.30을 등기와 명세서에서 재확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 35,672,000원은 최근 12개월 평균 94,380,000원의 37.8%입니다. 가격 판단은 확약이 실제 매각조건에 반영된다는 전제에서 해야 합니다.
- 3회 유찰 사유 점검. 현재 물건은 3회 유찰 상태이고 단지 경매 평균 유찰은 2.1회입니다. 권리 외에 1층, 내부상태, 점유·명도 등 현장요인을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34%”보다 중요한 것은 확약
이 물건은 감정가 104,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 35,672,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 94,380,000원과 비교하면 37.8% 수준이어서 가격 숫자만 보면 격차가 큽니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격표가 아니라 139,000,000원의 선순위 임차보증금입니다.
일반 배당 계산에서는 미배당 104,370,096원이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 35,672,000원입니다. 결국 이 사건은 확약 원문과 실제 매각조건 확인이 먼저이고, 그 확인이 끝난 뒤에야 37.8%라는 가격 메리트가 의미를 갖는 구조입니다.
