법정 인수 67,910,400원, HUG 확약으로 실질 0원* — 주안에쉐르 115호

인천지방법원 2025타경514408. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안에쉐르’ 1층 115호, 전용 40.0294㎡의 연립주택 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 가압류나 경매개시결정이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 이주희의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.05.04, 점유개시는 2022.05.27, 주민등록일자는 2022.05.30이며, 임차보증금은 139,000,000원입니다.

말소기준은 2023.09.19 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 전입·확정일자·점유와 임차권등기는 모두 이보다 앞서므로 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다. 최저가 72,800,000원에서 집행비용 1,710,400원을 제외한 71,089,600원이 임차인에게 배당되면, 부족분은 67,910,400원입니다.

그러나 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권이 인수권리로 적시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 비고가 함께 기재돼 있습니다. 따라서 해당 확약이 본 임차권의 말소와 인수 해소에 정상적으로 적용되는 경우, 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 실제 임차인은 이주희 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 확약서 제출기관으로 별도의 임차인으로 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

이주희는 전입신고와 점유를 갖춘 뒤 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 2023.07.05 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 을구 1번 임차권은 2023.09.19 말소기준 가압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 매각으로 자동 소멸하지 않고 미배당액이 매수인에게 승계됩니다.

② 시세 비교 — 확약 적용 시에만 77.1%

주안에쉐르의 거래 표본은 12건이고 전체 평균은 92,210,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 94,380,000원, 최신 거래는 2025.07의 104,520,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래보다 3.6% 상승해 하락 추세는 아닙니다.

확약 적용을 전제로 한 실질취득 72,800,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%이며, 최신 거래 104,520,000원보다도 낮습니다. 감정가 104,000,000원은 최신 거래와 비슷하지만 1회 유찰로 최저가가 72,800,000원까지 내려와 가격 차이가 생겼습니다.

반대로 확약이 적용되지 않으면 현재 회차에 법정 인수 67,910,400원이 더해집니다. 이 경우 최저가 72,800,000원만을 시세와 비교해 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임차보증금 부담이 남는 순간 가격 메리트는 사라지고, 최근 12개월 평균과 최신 거래를 웃도는 부담 구조로 바뀝니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)

배당 계산상 임차인 미배당액은 67,910,400원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 이행되면 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 연립주택 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제1층 제115호입니다.
• 입지. 관교여자중학교 서측 인근으로 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대이며 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 소화설비와 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 351㎡, 지목 대, 주상용, 완경사 사다리형 중로각지이며 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 환금성. 127세대 규모의 도시형생활주택이며 대상은 1층입니다. 실거래 표본은 84,200,000원부터 104,700,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 이주희 임차권 전체인지, 조건 없이 낙찰자 인수를 해소하는지 확인해야 합니다.
• 법원 기록 대조. 매각물건명세서 비고와 확약서 제출 여부뿐 아니라 매각조건에 실제로 반영됐는지 기록을 대조해야 합니다.
• 이중 가격 시나리오. 확약 적용 시 실질취득은 72,800,000원, 미적용 시 원칙상 인수액은 67,910,400원입니다. 두 시나리오를 분리해 자금계획을 세워야 합니다.
• 임차인 명도. 임차권등기와 배당요구가 확인되지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 1층 상태 확인. 1층 주택의 채광·사생활·소음·습기와 내부 보수 상태가 가격과 환금성에 미치는 영향을 현장 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리주체를 통해 공용부분 관리비와 사용료 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 확약이 먼저다”

이 물건은 확약 적용 여부에 따라 전혀 다른 경매가 됩니다. 확약이 정상 이행되면 매수인 인수는 0원*이고, 최저가 72,800,000원은 최근 12개월 평균 94,380,000원의 77.1%로 가격 여지가 있습니다. 거래 추세도 이전 기간 대비 3.6% 상승해 최근 시세가 급락하는 상황은 아닙니다.

그러나 확약을 배제하면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 67,910,400원을 인수합니다. 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 더 늘어 최저가 할인은 실질 부담을 낮추지 못합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형 위험물건, 확약 확인 후에는 시세 대비 할인된 권리정리형 물건입니다. 이 사건의 승부처는 입찰가가 아니라 주택도시보증공사 확약의 효력과 적용 범위입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 주택임차권에 정상 적용되고 실제 말소가 이행되는 것을 전제로 합니다. 원본 확약서와 법원 기록 확인 전에는 배당표상 인수액 67,910,400원을 별도 위험금액으로 유지해야 합니다.