보증금 1.89억 선순위 임차권 — 확약 적용 시 인수 0원*, 조건 확인이 승부처

인천지방법원 2025타경514411. 인천 미추홀구 도화동 삼성빌라 4층 401호, 전용 77.15㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자인 주식회사마니주택은 2020년 8월 10일 거래가 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2022년 2월 9일 미추홀구 압류입니다. 문제의 임차인 정진명은 이보다 앞선 2020년 8월 4일 전입했고, 확정일자도 2020년 7월 20일에 받았습니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 이후이므로 소멸한다”라고 끝낼 사건이 아닙니다.

정진명의 임차보증금은 189,000,000원이고, 현재 회차 매각대금에서 집행비용을 제외한 131,028,200원만 배당됩니다. 확약이 없다면 부족분 57,971,800원은 매수인이 승계할 수 있습니다. 낙찰가와 인수액을 합하면 191,671,800원으로, 최저가만 보고 “감정가의 70%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.

다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 매각조건대로 이행되면 정진명 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 그러면 실질취득액은 현재 최저가인 133,700,000원*으로 내려갑니다. 단, 이 효과는 정진명 임차권에만 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

말소기준권리는 2022년 2월 9일 미추홀구 압류입니다. 정진명의 임차권등기 접수일은 2022년 8월 16일로 말소기준 이후지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 전입일은 2020년 8월 4일입니다. 확정일자도 2020년 7월 20일로 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.

보증기관 승계·대위로 중복 등록된 임차인은 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 3명입니다. 이승현·김지수는 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없지만, 보증금과 점유 관계는 원본 명세서와 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다

감정가는 191,000,000원, 현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 57,300,000원 낮아 보이지만, 이 사건은 확약서 적용 여부에 따라 실제 매입구조가 완전히 달라집니다.

확약이 적용되지 않는다면 최저가가 내려갈수록 정진명의 미배당 보증금이 늘어납니다. 현재 회차의 인수액은 57,971,800원, 2회 유찰 시 97,494,620원, 3회 유찰 시 125,066,235원입니다. 즉 최저가 하락분 상당액이 인수액으로 이동하므로, 최저가만 내려간다고 실질취득액이 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.

반대로 확약이 정상 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 매 회차 0원*이 되고, 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다. 다만 동일 면적의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 133,700,000원이 현재 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어려운 이유입니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)

룰상 정진명의 보증금 부족분은 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각조건대로 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 확약은 정진명 임차권에 한해 적용됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중인 전용 77.15㎡, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다. 사용승인일은 2012.02.03입니다.
• 입지. 제물포역(1호선) 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 제물포역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
• 도로. 토지 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 278.0㎡, 사다리형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 동일 면적 실거래 비교가 없어 환금성과 적정가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 정진명 임차권등기의 말소 대상, 이행 조건, 효력 발생 시점과 매각조건 반영 여부를 직접 확인하세요.
• 매각물건명세서 특별매각조건. “매수인이 인수하지 않는다”는 취지가 명확한지, 별도의 조건이나 제출서류가 있는지 대조해야 합니다.
• 후순위 점유자 2명. 이승현·김지수는 대항력이 없지만 보증금과 실제 점유 여부가 확인되지 않았습니다. 현장조사와 명도 계획이 필요합니다.
• 가격 상한. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근 다세대주택의 최신 거래·매물·전세가를 별도로 대조하세요.
• 회차별 구조. 확약 미적용 시 유찰될수록 룰상 인수액이 57,971,800원에서 97,494,620원, 125,066,235원으로 늘어납니다.
• 체납·우선채권. 당해세, 최우선변제, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서를 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “확약서가 적용되면 0원, 빠지면 57,971,800원”

이 사건의 결론은 단순한 말소기준권리 순서가 아니라 확약서의 실제 효력에 달려 있습니다. 정진명은 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 확약이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 57,971,800원을 매수인이 인수해 실질취득액이 191,671,800원이 됩니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각조건대로 이행되면 정진명 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득액은 133,700,000원*입니다. 권리구조는 크게 개선되지만, 확약은 정진명에게만 적용되고 후순위 점유자 2명의 보증금·점유 상태는 별도 확인사항입니다. 또한 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트까지 확정할 수는 없습니다. 권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 시세 조사 후 판단. 이것이 이 물건의 핵심입니다.