인천지방법원 2025타경514424. 인천 서구 검암동 ‘이레케슬’ 제1동 4층 402호, 전용 65.46㎡의 공동주택 (도시형생활주택·단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 2022년 국의 압류보다 앞선 2020.08.20 전입·점유와 2020.07.23 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 최미라의 보증금은 145,000,000원으로 현재 최저가 133,700,000원보다 큽니다.
확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수액이 늘어, 매수인의 룰상 총투입액은 보증금 부근에서 고정되는 대항력 인수형입니다. 현재 회차 기준 룰상 총투입액은 최저가 133,700,000원과 미배당 13,971,800원을 합한 147,671,800원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다는 전제에서 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 683-6 이레케슬 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 65.46㎡ · 지하 1층/지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.07.07 매매, 2020.08.28 소유권이전, 거래가 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 규모 / 사용승인 | 56세대 / 2015.02.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
말소기준권리는 2022.03.10 국의 압류입니다. 최미라는 그보다 앞선 2020.08.20 전입·점유와 2020.07.23 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2022.09.01 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이에 따라 본 분석에서는 해당 임차인의 인수를 실질 0원*으로 평가합니다. 국의 압류, 인천광역시 서구의 후순위 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최미라 제4층 제402호 65.46㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2020.08.20 | 2020.07.23 배당요구 2022.09.01 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
최미라는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 145,000,000원이며, 현재 최저가 배당에서는 집행비용을 제외한 131,028,200원을 우선 배당받고 13,971,800원이 남습니다. 이 금액이 확약서가 없을 때의 룰상 인수 가능액입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
이레케슬 전용 65.46㎡ 중심의 확인 실거래는 3건입니다. 표본 평균은 143,666,666원이지만, 2022.08의 180,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있습니다. 최신 확인 거래는 2023.02의 126,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 65.46㎡ | 5층 | 126,000,000원 |
| 2023.01 | 65.46㎡ | 5층 | 125,000,000원 |
| 2022.08 | 63.35㎡ | 5층 | 180,000,000원 |
| 표본 평균 | — | 3건 | 143,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득 133,700,000원은 표본 평균의 93.1%로 평균보다 9,966,666원 낮습니다. 그러나 최신 거래 126,000,000원보다는 7,700,000원 높고, 최신 거래의 106.1%입니다. 더구나 확인 거래가 2022.08~2023.02에 집중되어 있어 현재 가격을 단정할 만큼 최신성이 높지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.0% 추정) | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 최미라 보증금(우선변제) | 145,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최미라의 보증금 미배당액은 13,971,800원으로 계산됩니다. 다만 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다. 당해세 및 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 총투입액이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총투입 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 133,700,000원 | 13,971,800원 | 147,671,800원 | 133,700,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 93,590,000원 | 53,494,620원 | 147,084,620원 | 93,590,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 65,512,999원 | 81,066,235원 | 146,579,234원 | 65,512,999원* |
확약을 제외한 원칙적 구조에서는 매각가가 133,700,000원에서 65,512,999원으로 내려가도 인수 가능액이 13,971,800원에서 81,066,235원으로 커집니다. 그 결과 룰상 총투입액은 147,671,800원, 147,084,620원, 146,579,234원으로 크게 낮아지지 않습니다. 즉 이 사건의 가격 메리트는 유찰 자체보다 확약서의 유효한 적용 여부에 달려 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천간재울초등학교 남측 근거리이며, 공동주택·연립·다세대주택·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2015.02.11 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있으며 1층 필로티에 주차장이 있습니다.
- 도로·토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로, 북측·북동측·남동측·남서측의 약 8미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1㎡당 1,599,000원입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 56세대의 도시형생활주택·단지형다세대주택으로, 확인 실거래가 3건에 그치고 경매물건 평균 유찰 1.4회·매각률 0.0%로 집계되어 매도 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 최미라 임차권 전부에 적용되는지, 말소 조건과 이행 시점을 원문으로 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액 대비. 확약 효력이 부정되거나 조건이 충족되지 않으면 현재 회차에서 13,971,800원을 추가 인수할 수 있고 총투입액은 147,671,800원이 됩니다.
- 현장 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 최미라 1명이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점과 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최신 거래 기준 가격 검토. 실질취득 133,700,000원*은 표본 평균보다 낮지만 최신 확인 거래 126,000,000원보다 높습니다. 평균가만으로 저가 매수라고 판단하지 않아야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 56세대 도시형생활주택이며 실거래 표본이 적고 경매 매각률이 0.0%로 집계되어, 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본과 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리 위험을 낮추지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 확약서가 없다면 전형적인 대항력 인수형입니다. 최미라의 보증금 145,000,000원이 매각가보다 커서 유찰이 거듭되어도 룰상 총투입액은 약 146,579,234원~147,671,800원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 해당 임차권에 정상 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 133,700,000원*으로 낮아집니다.
그렇다고 가격이 명확히 싸다고 볼 수는 없습니다. 실질취득은 표본 평균 143,666,666원의 93.1%이지만, 평균에는 180,000,000원의 고가 거래가 섞여 있고 최신 확인 거래 126,000,000원보다 7,700,000원 높습니다. 실거래의 최신성도 충분하지 않고, 56세대 도시형생활주택의 환금성 지표도 약합니다. 결론은 확약 유효 시 권리 위험은 완화되지만, 가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
