명세서상 40,677,800원 인수, 확약서가 실질 0원으로 바꾼다* — 그랜드비스타 203호

인천지방법원 2025타경514425. 인천 서구 당하동 그랜드비스타 제1동 2층 203호, 전용 48.51㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 161,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020.08.03. 거래가 151,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기부상 과거 국민은행·우리은행 근저당권과 한수민의 65,000,000원 가압류는 모두 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2022.03.10. 안산세무서장 처분의 압류입니다. 문제는 임차인 황순재의 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2020.07.31.로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 임차보증금은 151,000,000원이고 확정일자는 2020.07.14.이므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

과거 금융기관 근저당권은 모두 해지로 말소됐고, 한수민의 가압류도 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2022.03.10. 압류입니다. 황순재는 2020.07.31. 주민등록과 점유를 갖췄으므로 기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.08.16. 접수됐지만, 등기 내용에 기재된 임대차계약일·확정일자·주민등록일·점유개시일을 기준으로 보면 선순위 대항력 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

실제 임차인은 황순재 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 임차인 수에 중복하여 합산하지 않습니다. 황순재는 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙상 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조지만, 본건에는 이를 해소하기 위한 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 확약 유효 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

그랜드비스타의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 2021.07. 전용 51.6㎡ 4층이 137,000,000원, 2021.12. 전용 48.51㎡ 3층이 144,000,000원에 거래됐고, 평균은 140,500,000원입니다.

확약이 유효하다면 실질취득액 112,700,000원은 비교거래 평균 140,500,000원의 80.2%입니다. 반면 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 낙찰가와 인수 부족분을 합친 153,377,800원이 되어 비교거래 평균과 최신 거래 144,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 가격 메리트는 오직 확약의 효력이 확실할 때만 성립합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

제공된 배당 추정에 따른 계산입니다. 안산세무서 압류의 체납액과 당해세, 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 임차인 미배당액 40,677,800원은 확약을 반영하지 않은 원칙상 계산이며, 확약 이행 시 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액만 커진다

확약을 제외한 계산에서는 낙찰가가 112,700,000원에서 55,223,000원까지 내려가더라도 인수액이 40,677,800원에서 97,171,014원으로 증가합니다. 총 부담은 계속 152,394,014원~153,377,800원 수준에 머뭅니다. 전형적인 대항력 인수형으로, 유찰 횟수만 늘어난다고 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 백석초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 북측으로 완정역이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호로, 기본 위생·급배수시설, 난방설비와 승강기를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역이며, 토지면적은 837.4㎡, 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·교육환경 절대보호구역 및 상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 공부 차이. 해당 사항이 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 28세대 규모 다세대이며 비교거래가 2건으로 적어, 대단지 공동주택보다 가격 확인과 재매각에 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 동의한 정확한 말소 대상, 조건, 유효기간, 말소 신청 주체와 시기를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 을구 5번 임차권의 인수 문구와 확약서 관련 특별매각조건을 원본에서 대조하세요.
• 실질취득 이중 계산. 확약 유효 시 112,700,000원*, 미적용 시 153,377,800원을 각각 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 체납세 확인. 말소기준권리가 안산세무서 압류이므로 체납액과 법정기일에 따른 실제 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도 상태와 열쇠 인계 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 비교거래가 2021년 2건뿐이므로 인근 중개업소의 현재 매물, 같은 면적·층의 거래와 내부 상태를 확인하세요.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 취득 주체와 용도에 따른 적용 여부를 확인하세요.
• 관리비·수선비. 공용부분 체납 관리비와 내부 수리 상태를 확인해 입찰가에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — 이 물건의 가격은 확약서 한 장이 결정한다

이 사건은 겉으로 보이는 최저가 112,700,000원만으로 평가할 수 없습니다. 황순재의 전입과 점유는 말소기준 압류보다 앞서고, 보증금 151,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없다면 미배당 40,677,800원을 인수해 총 부담이 153,377,800원이 되는 대항력 인수형입니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하고 임차권 말소가 실제 이행된다면, 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 112,700,000원*으로 낮아집니다. 이 경우 비교거래 평균 140,500,000원의 80.2%여서 가격 여지가 생깁니다. 다만 시세 표본이 2021년 2건에 그치고, 28세대 다세대의 환금성 한계가 있으므로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원문과 말소 이행이 확인되면 검토 가능, 확인되지 않으면 보류.