78,400,000원
인천지방법원 2025타경514428. 인천 서구 연희동 대신주택 4층 401호, 전용 48.53㎡ 다세대주택입니다. 소유자 박연숙은 2019.12.03. 거래가 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.03.12. 남인천세무서장 명의의 국세 압류이고, 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류 2건, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 임차인 이응준의 전입·점유 개시일은 2019.11.26.으로 말소기준 압류보다 빠르고, 확정일자도 2019.10.21.이어서 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 낙찰가 78,400,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득액도 78,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 712-12 대신주택 4층 401호 도로명: 인천광역시 서구 탁옥로73번길 50 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.53㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.12.03. 거래가 105,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 78,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 89,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 사용승인 / 세대수 | 1995.04.17. / 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 관건
말소기준권리는 2021.03.12. 국세 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 안산세무서·동안산세무서 압류와 2025.12.03. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 기재 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이응준 4층 401호 48.53㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2019.11.26. | 2019.10.21. 2021.12.02. | 91,000,000원 89,700,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 확약 적용 인수 0원* |
임차권등기에는 임차보증금 91,000,000원과 89,700,000원이 병기되어 있습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 주택도시보증공사는 실제 임차인이 아니라 가압류권자이자 경매 신청채권자이므로 임차인 수나 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 가격, 그러나 하락 추세와 적은 표본
실거래 집계 단지명은 대신빌라이고, 대상 면적 48.53㎡와 일치하는 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 116,000,000원이며, 이전 거래 125,000,000원과 비교한 최근 추세는 -7.2%입니다. 전체 평균 120,500,000원보다 최근 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 48.53㎡ | 2 | 116,000,000원 |
| 2022.07 | 48.53㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | 48.53㎡ | 2건 | 120,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.53㎡ | 1건 | 116,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득액 78,400,000원은 최근 12개월 평균 116,000,000원의 67.6%입니다. 전체 평균 대비 비율은 65.1%이지만, 평가의 기준은 더 최신인 116,000,000원과 하락 추세 -7.2%입니다. 수치상 가격 간격은 분명하지만, 최신 거래가 2023.07이고 전체 표본도 2건뿐이라 현재 매도 가능 가격을 그대로 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,811,200원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 76,588,800원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 89,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 5,313,700,000원 | 5,237,111,200원 |
국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액과 임차인의 우선변제 배당은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다. 미배당 채권은 채권자와 소유자 사이의 문제이며, 이응준 임차권은 확약 적용을 전제로 매수인 인수 0원*으로 계산했습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 5,237,111,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 5,260,207,840원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 5,276,375,488원 | 0원* |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 연희동행정복지센터 남측 인근으로, 주변에 다세대주택·근린생활시설·공원이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 423.4㎡, 공시지가는 1,210,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·연희3지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 건물 상태 지표. 사용승인일은 1995.04.17.이고 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시 마감입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 2건뿐이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.1회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 이응준 임차권, 본건 4층 401호, 말소 조건이 정확히 기재되어 있는지 확인하세요.
- 임차보증금 기재. 등기에는 91,000,000원과 89,700,000원이 병기되어 있으므로, 임대차계약서·배당요구·채권승계 관계를 법원 기록과 대조하세요.
- 당해세. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 실거래 시점. 최신 실거래는 2023.07의 116,000,000원이고 표본은 2건입니다. 현재 매물 호가와 실제 매도 가능 가격을 별도로 조사하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -7.2%이므로 전체 평균 120,500,000원만 근거로 가격 메리트를 확대 평가하지 마세요.
- 현장 상태. 1995년 사용승인 건물의 누수·외벽·창호·난방·수리비와 4층 접근성을 현장에서 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 결론은 확약서에 달렸다”
현재 최저가 78,400,000원만 보면 최근 12개월 실거래 평균 116,000,000원의 67.6%로 가격 차이가 큽니다. 더 중요한 점은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어오느냐입니다. 이번 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 확약 적용 시 이응준 임차권의 인수는 실질 0원*이고 실질취득액도 78,400,000원으로 유지됩니다.
다만 이 결론은 확약서의 효력과 이행을 확인했을 때만 성립합니다. 또한 1995년 사용승인, 12세대 소규모 다세대, 실거래 2건, 최신 거래 2023.07, 최근 추세 -7.2%, 평균 유찰 3.1회라는 환금성 지표를 함께 봐야 합니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 수치상 매력, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 확약서 원본과 실제 매도 가능 가격의 확인입니다.
