인천지방법원 2025타경514442. 부평동 ‘하이원’ 16층 건물 중 9층 903호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 현 소유자 박성현은 2022년 12월 19일 거래가 280,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023년 11월 24일 부평구 압류이고, 그보다 앞선 2022년 12월 19일 전입·점유를 갖춘 김현아의 임차보증금 277,000,000원이 권리분석의 중심입니다.
현재 회차 최저매각가 150,500,000원을 기준으로 집행비용을 제외하면 김현아에게 147,593,000원이 배당되고, 보증금 부족분은 129,407,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가와 부족분을 합친 룰상 취득부담은 279,907,000원으로, 최저가가 낮아 보여도 실제 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 그러나 김현아 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가인 150,500,000원*으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 9층 903호 도로명: 인천광역시 부평구 부흥로366번길 10-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 제9층 제903호 58.46㎡ 전부 · 16층 중 9층 |
| 사용승인 / 구조 | 2018.04.27 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 박성현 (2022.12.19. 거래가 280,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2023년 11월 24일 부평구 압류입니다. 김현아는 2022년 11월 18일 확정일자를 받고 2022년 12월 19일 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 2024년 10월 28일에는 보증금 277,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태라, 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
이후 등기된 2025년 7월 31일 국가 압류와 2025년 12월 3일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기는 2022년 12월 19일 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 확약은 김현아에게만 적용된다
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김현아 주거·임차권등기 | 2022.12.19 배당요구 2024.10.28 | 2022.11.18 | 277,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 실질승계 0원* |
| 김예린 업무시설 | 2025.05.27 배당요구 2026.02.03 | 2022.11.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
* 확약 적용 전 룰상 김현아의 현재 회차 미배당액은 129,407,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고, 매각 후 말소가 실제 이행된다는 전제입니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 215,000,000원, 현재 최저가는 150,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
이 사건은 특히 확약의 적용 여부에 따라 가격 계산이 완전히 달라집니다. 확약을 반영하면 현재 실질취득은 150,500,000원*이지만, 확약이 적용되지 않으면 낙찰가 150,500,000원에 미배당 129,407,000원이 더해져 279,907,000원이 됩니다. 따라서 단순 최저가보다 말소동의 확약서의 원문·적용 대상·말소 절차가 가격 판단의 선행조건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,907,000원 |
| 1. 임차인 김현아 보증금 | 277,000,000원 | 147,593,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 277,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김현아 보증금의 배당 부족분은 129,407,000원입니다. 확약 전 권리계산에서는 매수인 인수액이지만, 제출된 말소동의 확약을 반영하면 김현아 관련 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부흥오거리 남동측 인근으로, 주변에 주거용 오피스텔·근린생활시설·학교·다가구주택이 혼재하며 주위 상황은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 2018년 4월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 16층 건물로, 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세장형 토지의 오피스텔 건부지이며 남측과 북측으로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부상 오피스텔이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다. 주거용 임차권등기와 업무시설 점유가 함께 조사된 점도 실제 이용상태 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김현아의 보증금 277,000,000원 및 을구 순위 1번 임차권등기 전부인지 확인하세요.
- 말소 이행조건 확인. 낙찰·대금납부·배당 이후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 별도의 동의서 제출이나 조건이 있는지 확인하세요.
- 김예린 점유 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·계약조건·현재 점유 여부·인도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 오피스텔, 김현아는 주거 임차권등기, 김예린은 업무시설 사용으로 조사되었습니다. 실제 내부 이용과 인도범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 부평구 및 국가 압류가 존재하므로 배당관계와 당해세를 확인하고, 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
이 물건은 표면상 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 권리구조만 보면 원래 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 낙찰가와 미배당액을 합친 부담은 279,907,000원으로 올라가며, 추가 유찰이 되어도 인수액이 늘어 전체 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김현아 임차권 전체에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 주된 인수는 실질 0원*으로 해소되고 현재 실질취득은 150,500,000원*이 됩니다. 다만 확약 밖의 김예린은 보증금과 점유조건이 확인되지 않았고, 최근 거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하기도 어렵습니다. 확약서 검증은 필수, 가격 평가는 보류. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 적용범위와 현재 점유관계입니다.
