원칙상 88,434,400원 인수, 확약 이행 시 실질 0원* — 부평 하이원 1507호

인천지방법원 2025타경514461. 부평동 ‘하이원’ 16층 건물 중 15층 1507호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자 윤상구는 2020년 12월 24일 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 청구액 245,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 2월 16일 접수된 오케이저축은행의 가압류 6,116,668원입니다. 기존 신한은행 근저당권 174,000,000원은 2020년 12월 28일 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2022년 12월 5일 해제됐습니다. 문제는 등기 순서보다 앞선 임차인의 전입입니다. 조영진은 2020년 12월 24일 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정된 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

말소기준권리 자체는 오케이저축은행 가압류지만, 조영진의 전입일과 점유개시일은 2020.12.24., 확정일자는 2020.11.23.입니다. 모두 2022년 2월 16일 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 주택임차권등기는 2023년 1월 31일 접수됐지만, 그 등기의 기초가 된 전입·점유 시점은 말소기준보다 빠릅니다.

실제 임차인은 조영진 1명으로 집계합니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 경매신청채권자로 별도 표시되므로 임차보증금을 두 번 합산하지 않습니다.

② 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다

현재 회차의 배당 구조를 그대로 적용하면 매각대금 159,600,000원에서 집행비용 3,034,400원을 먼저 공제하고, 조영진에게 156,565,600원이 배당됩니다. 보증금 중 남는 88,434,400원은 대항력에 따라 매수인 인수로 연결됩니다.

확약을 반영하지 않은 원칙적 구조에서는 현재 회차의 낙찰가와 인수액을 합친 부담이 248,034,400원입니다. 이후 유찰돼 낙찰가가 낮아지면 배당액도 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 최저가 159,600,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 159,600,000원 가정)

배당표 자체는 확약을 반영하기 전의 원칙적 배당 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 룰상 88,434,400원이지만 말소동의 확약이 이행되면 실질 0원*으로 봅니다.

④ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 감정가 228,000,000원의 70%인 159,600,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 결론 내릴 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 부흥초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·아파트·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 15층 1507호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·옥내소화전·기계식주차 설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 인접지와 도로 대비 등고평탄한 세장형이며 북측 약 8m, 남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 임대관계와 개별 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 3번 조영진 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인하세요.
• 말소 조건 확인. 낙찰·대금납부·배당 이후 어느 단계에서 누가 임차권등기 말소서류를 제출하는지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 이행 시 0원*, 미이행 시 현재 회차 88,434,400원 인수라는 두 경우를 모두 자금계획에 반영하세요.
• 임차인 수 구분. 실제 임차인은 조영진 1명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자입니다. 청구액을 별도 임차보증금으로 중복 계산하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 여부와 열쇠 인도 상태를 현황조사서 및 현장에서 다시 확인하세요.
• 시세 대조. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 연립주택의 최근 거래와 매물을 확인하세요.
• 체납 비용 확인. 공용부분 관리비와 세금, 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 가능성을 원본 서류로 점검하세요.

맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약서’가 결정한다

이 물건은 단순히 최저가 159,600,000원짜리 1회 유찰 물건이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금이 245,000,000원이므로, 확약을 제외한 원칙적 계산에서는 현재 회차에 88,434,400원을 인수해 총부담이 248,034,400원에 이릅니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 159,600,000원*입니다. 따라서 결론은 권리상 조건부 통과입니다. 확약서 원문과 이행 절차가 확인되기 전에는 0원 인수를 확정해서는 안 되며, 확인 후에도 실거래 자료가 없는 만큼 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.

* 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소 절차가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약 미이행 시 데이터상 룰 기준 인수액은 현재 회차 88,434,400원입니다.