확약이 적용되면 인수 0원 — 검암동 아이원파크 203호

인천지방법원 2025타경514462. 검암동 아이원파크 에이동 2층 203호, 전용 51.07㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.10.20. 서민금융진흥원의 가압류 8,691,296원입니다. 이후 등기된 국세·지방세 등의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반적인 후순위 권리만 보고 “모두 소멸한다”고 끝낼 수는 없습니다. 강명숙은 말소기준보다 앞선 2021.01.29. 주민등록과 2021.01.04. 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원에서 집행비용을 먼저 공제하면 임차인 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 40,368,000원입니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계 명의로 표시된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 강명숙은 선순위 대항력과 우선변제권이 확인되며, 김기훈은 2025.05.15. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 김기훈의 보증금은 확인되지 않았지만 후순위 전입이므로 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 권리 흐름 — 가압류가 말소기준

말소기준은 2022.10.20. 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 압류 7건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 강명숙은 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로, 2023.03.07. 등기된 주택임차권의 순위만 보고 후순위 소멸권리로 단정해서는 안 됩니다.

③ 인수 구조 — 확약이 없으면 총액은 약 1.5억에 고정

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 따라서 확약을 제외한 법정 구조만 보면 “최저가가 내려가니 무조건 싸진다”고 판단할 수 없습니다. 매각가와 미배당 인수액을 합한 금액은 집행비용 차이만큼 변동할 뿐 약 150,000,000원 수준에 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 달라진다

아이원파크A동은 총 9세대이며, 전용 51㎡대 비교 거래는 2건입니다. 평균은 167,250,000원, 최신 거래는 2022.04.의 184,500,000원입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 비교 평균의 67.0%입니다.

확약 적용 시 실질취득액 112,000,000원은 비교 평균보다 55,250,000원 낮습니다. 반면 확약이 적용되지 않을 경우 실질취득액은 152,368,000원으로 올라가 비교 평균 대비 할인 폭이 크게 줄어듭니다. 따라서 이 사건의 가격 결론은 최저가 자체가 아니라 확약의 유효성에 달려 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 · 확약 미적용 법정 계산)

당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 강명숙의 법정 미배당액은 40,368,000원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검암중학교 남서측 인근이며, 주변은 연립주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 2층 203호이며, 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측과 북측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접한 소로각지입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·검암2지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 현황. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택이고 비교 거래도 2건에 불과해, 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 5번 주택임차권 전부인지, 보증금 미배당액까지 매수인에게 청구하지 않는 조건인지 확인하세요.
• 말소 절차. 매각허가·대금납부 후 말소동의서 발급 시점과 제출 주체, 별도 서류·조건의 존재를 확인하세요.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건의 당해세 여부와 금액을 확인해 임차인 실제 배당액 변동 가능성을 점검하세요.
• 김기훈 점유. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 보증금·임대차계약·실제 점유 여부가 확인되지 않았으므로 현황조사와 현장을 대조하세요.
• 명도. 임차권등기 명의자와 현재 전입자의 관계, 실제 점유자, 이사 협의 가능성을 확인하세요.
• 시세 재확인. 비교 거래가 2021.09.와 2022.04.의 2건뿐이므로 검암동 인근 전용 51㎡대 다세대의 최근 거래와 매물을 다시 조사하세요.
• 관리비·공과금. 관리주체를 통해 공용부분 관리비 체납과 수도·전기 등 미납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·확약서 원문을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

표면상 최저가는 112,000,000원으로 감정가의 70%, 비교 거래 평균의 67.0%입니다. 그러나 이 물건의 진짜 가격은 입찰표에 적는 금액만으로 결정되지 않습니다. 대항력 임차인의 보증금 미배당액 40,368,000원이 있기 때문입니다. 확약이 없다면 현재 회차 실질취득액은 152,368,000원이고, 추가 유찰돼도 인수가 늘어 총액은 약 150,000,000원 수준에 머뭅니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 강명숙의 임차권과 미배당액 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 매수인 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 112,000,000원입니다. 이 경우 수치상 가격 여유가 생깁니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적일 수 있지만, 그 매력은 확약서의 문구와 이행 가능성을 확인한 뒤에만 성립합니다. 권리분석의 승부처는 최저가가 아니라 확약 원본입니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강명숙의 주택임차권과 미배당 보증금 전부에 유효하게 적용되고, 약정된 말소절차가 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 최저가 기준 40,368,000원의 인수 가능성이 있습니다.