인천지방법원 2025타경514484. 부평남초등학교 남측 인근의 ‘아이챌린지’ 주건축물제1동 7층 702호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 권영만은 2021년 3월 15일 매매를 원인으로 거래가 252,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 이선자는 그보다 앞선 2020년 12월 22일 임대차계약을 체결하고, 2021년 2월 3일 확정일자, 2021년 2월 24일 전입·점유를 갖췄습니다.
말소기준권리는 2022년 9월 26일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 2,071,000,000원입니다. 이선자의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인입니다. 2023년 3월 23일 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 확약이 없다면 보증금 미배당액은 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 위험을 실질적으로 제거하는 핵심 서류입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 752-72 아이챌린지 주건축물제1동 제7층 제702호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로911번길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 · 지하 1층, 지상 10층 중 7층 |
| 임차범위 | 제7층 제702호 70.59㎡ 전부 |
| 소유자 | 권영만 (2021.03.15. 매매, 거래가 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 141,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다
등기부상 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 군포신용협동조합의 채권최고액 3,640,000,000원 근저당은 2017년 4월 28일 말소됐고, 농협은행의 채권최고액 183,600,000원 근저당도 2021년 2월 24일 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 9월 26일 주택도시보증공사 가압류입니다.
이선자는 기준권리보다 앞서 전입·점유했으므로 대항력이 있습니다. 임차권등기가 기준권리 이후인 2023년 3월 23일에 접수됐다는 사실만 보고 “전부 소멸”로 결론 내리면 안 됩니다. 등기 자체의 소멸과 보증금 반환채권의 승계 문제는 구분해야 합니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이선자 관련 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이선자 702호 70.59㎡ 전부 주거·임차권등기 | 252,000,000원 | 전입·점유 2021.02.24 확정일자 2021.02.03 배당요구 2023.03.23 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 실질 0원* 확약 전 룰상 부족분 113,379,600원 |
| 배성태 점유 부분·용도 미상 | 미상 | 전입 2024.04.19 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 실질취득 분석 — 확약 없이는 유찰 효과가 사라진다
현 회차 최저가 141,400,000원에서 집행비용 2,779,600원을 먼저 제외하면, 이선자에게 배당 가능한 금액은 138,620,400원입니다. 보증금 252,000,000원 중 113,379,600원이 남으므로, 확약이 없다면 낙찰자의 룰상 총부담은 254,779,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 전 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 141,400,000원 | 113,379,600원 | 254,779,600원 | 141,400,000원* |
| 2회 유찰 시 49% | 98,980,000원 | 155,201,640원 | 254,181,640원 | 98,980,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 69,286,000원 | 184,361,148원 | 253,647,148원 | 69,286,000원* |
표에서 보듯 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 이선자의 미배당액이 늘어납니다. 총부담은 보증금 252,000,000원과 집행비용을 합한 수준에서 크게 낮아지지 않으므로, 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 이선자 부족분 승계가 실질 0원이 되어 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 같아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,779,600원 |
| 1. 임차인 이선자 보증금 | 252,000,000원 | 138,620,400원 |
| 이선자 미배당 부족분 | - | 113,379,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 이선자 부족분은 113,379,600원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 오피스텔의 매매·임대수요와 금융조건을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평남초등학교 남측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 인접도로와 평탄한 3필 일단지 세장형 토지이며, 북측으로 폭 약 9미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 외벽은 외장 돌 붙임과 드라이비트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샤시창호이며 승강기·소방·위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이선자, 702호, 보증금 252,000,000원을 정확히 대상으로 하는지 확인하세요.
- 확약 조건. 낙찰·대금납부·배당 또는 별도 신청 등 말소동의의 선행조건과 유효기간을 확인해야 합니다. 조건을 충족하지 못하면 룰상 부족분 113,379,600원이 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 배성태 점유. 2024.04.19. 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·점유 부분·사용관계가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 조세채권. 동안산세무서와 남동세무서의 압류가 등기돼 있습니다. 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금 우선배당 여부를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 실거래·전월세·공실·관리비를 대조하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비 중 공용부분 부담 여부와 현재 실제 점유자를 확인하고, 인도·명도 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 확약서 원본을 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 사건은 권리가 깨끗한 단순형이 아닙니다. 이선자는 보증금 252,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 임차인이고, 현재 최저가에서 원칙적으로 남는 부족분은 113,379,600원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 이선자 인수는 실질 0원*이 되어 현재 회차 실질취득은 141,400,000원으로 정리됩니다.
따라서 첫 번째 판단축은 확약서의 진정성·대상·조건, 두 번째 판단축은 오피스텔 실거래 시세입니다. 감정가의 70%라는 할인율은 시세보다 저렴하다는 증거가 아니며, 확약이 흔들리면 유찰로 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가합니다. 권리는 확약 전제 조건부, 가격은 추가 검증. 서류가 정확히 맞아떨어질 때에만 검토 가능한 사건입니다.
