인천지방법원 2025타경514490. 부평동 스위트홈 제2동 6층 604호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권영만은 2021년 5월 18일 이 호실을 거래가 225,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 김민정은 그보다 앞선 2021년 4월 26일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 3월 16일에 갖췄습니다. 말소기준인 2022년 9월 23일 국세 압류보다 선행하므로 김민정은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다.

등기상 임차권은 2023년 5월 26일 설정됐지만 대항력 판단의 기준은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준 뒤에 있다는 이유로 인수 위험이 사라지지 않습니다. 원칙적으로는 보증금 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 승계합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약이 김민정의 임차권 말소와 대항력 포기 효과까지 유효하게 담고 실제 이행된다면, 본 리포트의 확약 적용 기준상 김민정에 관한 매수인 인수는 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 조건부 해소

말소기준은 2022년 9월 23일 동안산세무서장 명의의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 남동세무서장 압류, 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 말소되는 순위입니다. 그러나 김민정은 말소기준보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 갖췄으므로, 등기 순위와 별개로 보증금 미배당분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다.

② 임차인·점유관계

확인된 임차·점유자는 2명입니다. 김민정은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 김원중은 2025년 1월 31일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 김원중의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 권리 승계보다는 점유·명도와 계약관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 해석 — 70%보다 확약 효력이 먼저다

현재 최저가는 감정가 203,000,000원의 70%인 142,100,000원입니다. 그러나 이 비율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 김민정에게 배당되지 않는 보증금이 커지므로 매수인의 총부담은 약 225,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.

확약을 배제한 세 시나리오의 총부담은 모두 임차보증금 225,000,000원에 집행비용이 더해진 수준입니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 커져 총액이 거의 고정됩니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 김민정 인수는 실질 0원*이므로 매수인 부담은 해당 회차의 낙찰가가 됩니다. 실거래 비교가 제시되지 않은 만큼, 현재 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)

현재 최저가에서는 김민정 보증금 중 139,310,600원이 배당되고 85,689,400원이 미배당됩니다. 표의 미배당분은 확약을 적용하지 않은 권리 계산이며, 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용·구조. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층입니다. 난방·위생·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 35미터, 남측 약 15미터, 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 허가구역. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김민정의 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 미배당 보증금 승계 배제까지 포함하는지 확인하세요.
• 말소 이행 조건. 낙찰·대금납부 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차, 제출 주체와 시점을 매각물건명세서 및 법원 기록으로 대조하세요.
• 김원중 점유 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·계약형태·현재 점유 여부가 미상입니다. 현장점유와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 인수형 계산 분리. 확약이 무효이거나 적용되지 않을 경우 현재 회차 실질부담은 낙찰가 142,100,000원과 인수액 85,689,400원의 합계입니다.
• 가격 메리트 유보. 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 오피스텔 실거래·매물·임대수익을 별도로 비교하세요.
• 세금·배당 원본. 말소기준이 국세 압류인 사건이므로 당해세·법정기일과 실제 교부청구액을 배당요구종기 이후 서류에서 확인하세요.
• 공부상 용도 확인. 공부와 감정평가상 용도는 업무시설(오피스텔)이며 김민정은 주거용으로 사용했습니다. 실제 이용상태와 인도 상태를 대조하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 장기 체납액과 승계 가능 범위를 관리사무소에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “확약이 맞으면 0원, 아니면 8,568만원”

이 사건은 최저가가 아니라 확약의 효력으로 결론이 갈립니다. 김민정은 말소기준보다 먼저 전입·점유하고 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가에서 85,689,400원을 매수인이 인수하고, 유찰이 거듭돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 225,000,000원 부근에서 유지됩니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 김민정의 임차권과 대항력을 완전히 해소하고 실제 말소까지 이행된다면 해당 인수는 실질 0원*이며 현재 실질취득은 142,100,000원입니다. 다만 김원중의 보증금·점유관계가 확인되지 않고 시세 비교 근거도 없어, 최저가 70%만으로 높은 점수를 줄 수는 없습니다. 주된 인수는 조건부 해소, 가격은 별도 검증, 명도는 추가 확인. 원본 확약서 확인이 입찰 여부를 결정하는 사건입니다.