형식상 75,960,200원 인수형, 확약 적용 시 ‘실질 0원*’ — 인천 렉스타워 308호

인천지방법원 2025타경514491. 인천 남동구 간석동 렉스타워 3층 308호, 전유면적 53.6425㎡ 전부를 주거용으로 사용한 오피스텔입니다. 소유자 권영만은 2021.03.02. 거래가 178,000,000원에 취득했고, 임차인 장상원 역시 보증금 178,000,000원으로 임대차계약을 체결했습니다. 임차인의 확정일자는 2021.01.25., 전입일은 2021.01.29., 점유개시일은 2021.02.09.로 모두 현재 말소기준권리인 2022.04.14. 국세 압류보다 앞섭니다.

따라서 확약이 없었다면 이 물건은 단순히 최저가 1.043억만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 회차에서 매각대금 중 집행비용 2,260,200원을 제외한 102,039,800원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 75,960,200원이 남습니다. 낙찰가와 형식상 인수액을 합치면 180,260,200원으로 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.

다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 장상원 임차권의 인수액은 실질 0원*입니다. 실제 임차인은 장상원 1명이며, 확약 밖에 남는 다른 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권

등기부상 과거 인천산곡새마을금고 근저당과 수협은행 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 말소기준은 2022.04.14. 국세 압류이며, 이후의 주택도시보증공사 가압류, 주택임차권등기, 남동구 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순서입니다.

그러나 임차인 장상원의 전입일은 2021.01.29.로 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 보증금 전액을 배당받지 못하면 일반적으로 그 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건의 승계 여부를 뒤집는 핵심은 등기 순서가 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 회차별 구조 — 확약이 없으면 총액은 보증금 수준

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 형식상 총취득액은 179,319,926원~180,260,200원으로 보증금 178,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 반대로 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 인수액은 실질 0원이므로 각 회차 매각가가 그대로 실질취득액이 됩니다.

④ 시세 비교 — 싸지만, 거래시점이 오래됐다

렉스타워 전용 53.64㎡ 비교 거래는 총 2건입니다. 평균 거래가는 158,500,000원, 최저 130,000,000원, 최고 187,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 값은 187,000,000원이고 현재 최저가는 그 금액의 55.8%입니다.

수치만 보면 확약 적용 실질취득 104,300,000원은 비교 거래 평균보다 54,200,000원 낮고, 최저 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래가 이전 거래보다 43.8% 높아진 흐름으로 집계됐지만, 최신 거래월 자체가 2022.06이고 표본이 2건에 불과합니다. 2026.07.23. 매각기일과의 시간 차가 커 현재 시세를 그대로 187,000,000원으로 단정할 수는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 임차인에게 배당됩니다. 일반적인 권리 구조라면 미배당 보증금 75,960,200원이 매수인 인수 대상이지만, 장상원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 적용되면 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 임차권등기에는 주거로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하1층·지상15층 규모입니다.
• 입지. 간석2동 행정복지센터 동측 인근으로 오피스텔·단독주택·다가구주택·다세대주택, 근린생활시설·숙박시설·위락시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호합니다.
• 도로·설비. 남측 약 13m, 북측 약 5~6m 포장도로에 접하며 승강기·기계식주차·소방·난방, 기본 위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 규모·거래. 72세대, 사용승인일 2017.01.10.이며 비교 거래는 2건입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 장상원, 제3층 제308호, 임차보증금 178,000,000원, 을구 5번 임차권이 확약 대상과 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준을 분리. 확약 적용 시 104,300,000원, 미적용 시 180,260,200원으로 결과가 크게 달라집니다. 두 경우를 섞어 판단하면 안 됩니다.
• 배당·말소 절차 확인. 임차인에게 예상 배당되는 102,039,800원과 잔여 보증금 처리, 임차권 말소동의의 이행시점 및 제출서류를 매각물건명세서와 확약서에서 대조해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래는 2021.06과 2022.06의 2건뿐입니다. 인근 중개업소, 동일 면적 매물 및 최근 계약 사례로 2026년 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성 보수적 평가. 평균 유찰 3.4회·낙찰률 0.0%인 만큼 재매각 기간과 임대수요, 관리비, 기계식주차 이용조건을 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 비교 거래 평균의 65.8%, 최근 평균의 55.8%로 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 장상원은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이므로, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 총취득액이 약 1.79억~1.80억에 머무는 전형적인 인수형 물건입니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 장상원 임차권에 유효하게 적용되고 조건대로 이행되면 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 104,300,000원입니다. 가격 여지는 분명하지만 최신 거래가 2022.06이고 거래 표본이 2건에 그치며, 단지 경매 평균 유찰 3.4회·낙찰률 0.0%라는 환금성 약점이 있습니다. 권리 결론은 확약 확인 후 합격, 가격 결론은 현재 시세 재검증 후 판단이 적절합니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 장상원 임차권에 유효하게 적용되고, 그 조건에 따라 임차권 말소와 인수 배제가 이행된다는 전제입니다. 확약 미적용 시 형식상 미배당 보증금 75,960,200원이 남습니다.