인천지방법원 2025타경514493. 인천 서구 왕길동 타워팰리스3차 2층 204호로, 사건상 용도는 근린주택이며 감정평가 이용상태는 공부상 단지형 연립주택입니다. 이만철이 2021년 6월 4일 매매계약을 원인으로 2021년 6월 16일 223,000,000원에 취득했고, 이후 국세·지방세 압류와 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 등기 순위만이 아니라 정복순의 전입·점유 시점입니다. 정복순은 2021년 5월 26일 점유를 개시하고 2021년 5월 27일 전입했으며, 말소기준인 2021년 8월 4일 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 수 있는 대항력 임차인입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권등기의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 별도 조건이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 왕길동 661-15 타워팰리스3차 2층 204호 도로명: 인천광역시 서구 완정로165번길 36 |
| 물건종류 / 면적 | 근린주택 · 공부상 단지형 연립주택 · 대상면적 67.96㎡ · 5층 중 2층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 사용승인 2015.12.18 · 총 48세대 |
| 소유자 | 이만철 (2021.06.16 소유권이전 · 거래가 223,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 있다
말소기준은 2021.08.04 국 압류입니다. 이후 화성시 압류, 국 압류, 희망1자산대부관리 유한회사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 5번 주택임차권등기도 매각으로 말소될 권리이지만, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 미배당 보증금의 대항력 인수 여부를 별도로 살펴야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 정복순 배당요구 2023.07.24 | 주택전부 주거(임차권등기) | 223,000,000원 | 전입 2021.05.27 점유 2021.05.26 확정 2021.05.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
* 확약은 정복순 임차권등기에만 적용됩니다. 확약 원문·적용 조건·말소 절차가 충족되지 않으면 현재 회차 룰상 미배당액 86,450,200원이 다시 인수 위험으로 남을 수 있습니다.
② 시세 비교 — 비교 기준은 실질취득 1.393억
타워팰리스3차의 거래는 총 7건이며, 과거 223,000,000원·230,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 최근 시장을 높게 보이게 할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 196,500,000원, 최신 거래 188,000,000원, 최근과 과거의 가격 추세 -7.4%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 69.85㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 2025.08 | 69.85㎡ | 3 | 205,000,000원 |
| 2022.03 | 65.01㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 2022.01 | 69.85㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 69.57㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2021.08 | 71.49㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.06 | 67.96㎡ | 2 | 223,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 196,500,000원 |
확약 적용 실질취득 139,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%이고, 최신 거래 188,000,000원의 약 74.1%입니다. 최근 평균보다 57,200,000원, 최신 거래보다 48,700,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 흐름은 -7.4%로 하락 추세이므로 과거 223,000,000원이나 전체 평균 207,714,285원을 기준으로 가격 가점을 높여서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 1. 임차인 정복순 보증금 | 223,000,000원 | 136,549,800원 |
| 2. 희망1자산대부관리 유한회사 가압류 | 9,209,778원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 223,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 정복순 미배당액 | - | 86,450,200원 |
| 확약 적용 실질 인수 | - | 0원* |
국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 우선 차감돼 임차인 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 정복순 임차권등기에 대한 말소동의 확약이 정상 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
회차별 인수 구조 — 확약 여부가 결과를 뒤집는다
| 회차 | 최저가 | 확약 적용 실질취득 | 확약 미적용 룰상 인수 | 룰상 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·70% | 139,300,000원 | 139,300,000원 | 86,450,200원 | 225,750,200원 |
| 2회 유찰 시 감정가의 49% | 97,510,000원 | 97,510,000원 | 127,645,180원 | 225,155,180원 |
| 3회 유찰 시 감정가의 34% | 68,257,000원 | 68,257,000원 | 156,371,626원 | 224,628,626원 |
확약이 없다면 낙찰가가 139,300,000원에서 97,510,000원, 68,257,000원으로 내려갈수록 임차인 인수액은 반대로 86,450,200원, 127,645,180원, 156,371,626원으로 늘어납니다. 총부담은 계속 약 223,000,000원 부근에 머물러 유찰 자체가 가격 메리트를 만들지 못합니다. 이 사건에서 가격을 결정하는 것은 유찰 횟수가 아니라 확약의 실제 적용 여부입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 단지형 연립주택이며 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 검단사거리역 남측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 검단사거리역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 동측 약 10m, 남측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·검단2지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 공시지가는 1,246,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 48세대이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않고 최근 가격 추세가 -7.4%로 하락하고 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정복순의 을구 5번 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 절차를 원문으로 확인하세요.
- 두 가지 총부담을 분리. 확약 적용 시 139,300,000원, 미적용 시 225,750,200원입니다. 입찰 판단에서 두 금액을 섞지 마세요.
- 대항력 기준일. 정복순의 점유 2021.05.26·전입 2021.05.27은 말소기준 2021.08.04보다 빠릅니다. 확약이 없으면 인수형입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 현장 점유. 임차권등기와 별개로 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 하락 추세. 최근 12개월 평균은 196,500,000원이지만 최근과 과거의 가격 차이는 -7.4%입니다. 과거 고가 거래만으로 응찰가를 올리지 마세요.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래가 2건이므로 층·면적·내부 상태 차이를 직접 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 물건”이 아니라 “확약 확인 물건”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 최근 12개월 평균의 70.9%로 가격 여유가 있습니다. 그러나 본질은 할인율이 아닙니다. 정복순의 보증금 223,000,000원이 낙찰가보다 크고, 전입과 점유가 말소기준보다 빠르기 때문에 확약이 없다면 현재 회차에서도 86,450,200원을 인수해 총부담이 225,750,200원으로 올라갑니다.
매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 적용되면 정복순 임차권등기에 대한 인수는 실질 0원*, 실질취득은 139,300,000원으로 정리됩니다. 이 경우 최근 시세보다 낮은 가격이 분명합니다. 다만 최근 거래 추세가 -7.4%이고 최근 12개월 거래가 2건뿐이므로 가격 가점은 과거 전체 평균보다 최신 거래 188,000,000원과 최근 평균 196,500,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 가격형. 이 사건의 결론은 확약서 원문에서 결정됩니다.
